Технология продажи квартиры

Наши знания – Ваша сила и опора. Если Вы хотите самостоятельно продать квартиру, то мы поможем Вам вооружиться упреждающим знанием!

 На первый взгляд все довольно просто. Надо собрать необходимый пакет документов, дать рекламу в печатные издания, такие как "Из рук в руки", "КДО", "Квадратный метр", «Недвижимость и Цены» и т.д., показываем квартиру и продаем ее тем людям, которым она понравилась. Вот и все. Но чтобы добиться гармонии в исполнении такой «простой» сделки требуются годы опыта. Возможно прочитав наши советы, Вы поймете что лучше довериться профессионалам.

1) Определение стоимости квартиры. Первое, Вам нужно определиться с ценой. Ну, с этим, в принципе, проблем нет, покупаете вышеуказанные издания и смотрите, сколько стоят квартиры (комнаты) подобные Вашей, так же Вы можете позвонить в различные агентства недвижимости и попросить оценить Вашу недвижимость. Хотя, вероятно, что цена, которую Вы определите этими способами, скорее всего не будет соответствовать реальной стоимости Вашей квартиры, так как каждая жилая площадь очень специфична. Хороший профессионал берется с точностью до тысячи-двух долларов определить стоимость квартиры, только после того как я посмотрит ее и обзвонит достаточное количество сходных по параметрам рекламируемых квартир.

 2) Реклама. Теперь поговорим о рекламе. Как Вы сами понимаете, рекламировать квартиру нужно правильно. Что это означает? Это означает то, что помимо выбора рекламных издательств нужно определиться и с частотой выходов рекламы. Поэтому нужно определить, что у Вас за ситуация. Так если Вы хотите продать квартиру побыстрее, значит нужно выбрать несколько рекламных издательств и рекламировать квартиру раза три-четыре в неделю, если же Вы не очень спешите, то можно выбрать парочку издательств, ну и рекламу подавать достаточно будет два раза в неделю. Нет смысла давать рекламу более трех раз в неделю, т.к. по статистике количество реальных предложений увеличится не более чем на 10%, как если рекламировать квартиру каждый день. Одним из рекламных издательств обязательно выберите "Из рук в руки", так как это наиболее популярное рекламное издательство. Конечно, количество выходов рекламы и рекламные источники нужно выбирать исходя из Вашей ситуации. Так, например, дорогую (элитную) квартиру с хорошим ремонтом есть смысл рекламировать почти во всех издательствах, а так же желательно сфотографировать комнаты в квартире и разместить в рекламе вместе с описанием квартиры фотографии это можно сделать, например, в журнале "Мир и Дом". Для не дорогих квартир, очевидно, что это не имеет смысла делать.

P.S. Напоминаем, что с 11 июня 2007 года прием объявлений в рубрику газеты "Из рук в руки" "Квартиры. Продажа" на бланках (купонах) прекращен. Отныне рекламировать квартиры можно либо по телефонным или интернет-картам, либо на основе платных объявлений.

 3) Показ недвижимости потенциальным покупателям. При показах квартиры потенциальным покупателям не стоит приукрашивать квартиру, говорите то, что есть на самом деле. Более того, если в квартире есть принципиальные недостатки, то о них лучше сказать еще при телефонном разговоре, тем самым Вы сэкономите свое время: Вам не придется лишний раз показывать квартиру тем, кто ее все равно не захочет покупать из-за этого недостатка. При этом не нужно забывать и о достоинствах квартиры. Если они есть, обязательно о них расскажите. При показе квартиры поступайте аналогично: недостатки не скрывайте, но и не забывайте акцентировать внимание потенциальных покупателей на достоинствах и преимуществах квартиры.

4) Предоплата. Далее считаем, что Вы нашли покупателя. Нужно брать предоплату за квартиру. Если покупатель нашел квартиру самостоятельно (без агентства или частного маклера), то Вам нужно будет самим составить соглашение о предоплате, его можно составить в простой письменной форме (если есть большое желание, то можно обратиться к нотариусу, но это не обязательно) В соглашении о предоплате нужно отразить: ФИО, даты рождения и паспортные данные сторон (тех, кто вносит деньги и кто принимает); также нужно отразить все существенные условия предстоящей сделки: срок выхода на сделку, по какой стоимости будет происходить оформление, сроки снятия с регистрационного учета и физического освобождения квартиры, а также все другие основные требования покупателя и Ваши к проведению сделки - правило: лучше все прописать в соглашении о предоплате, чем потом поругаться на сделке и не совершить ее; и последнее - нужно указать случаи, когда Вы возвращаете предоплату покупателю, а когда нет, и штрафные санкции, за неисполнение соглашения (если Вы о них договоритесь с покупателем), например: если Покупатель отказывается от проведения сделки в указанные соглашением сроки, то внесенная предоплата ему не возвращается, а соглашение считается расторгнутым, за исключением тех случаев, когда покупатель отказывается от проведения сделки, в связи с тем, что в ходе проверки Вашей квартиры, были обнаружены факты, которые могут в дальнейшем привести к оспариванию сделки или к ущемлению права собственности покупателя. В этом случае предоплата возвращается ему в полном объеме.
Если покупатель работает с агентством или частным маклером, то составление соглашения о предоплате, скорее всего, возьмут на себя представители покупателя. Отдайте им эту возможность, пусть составляют. Вам же нужно будет внимательно его прочитать и посмотреть, чтобы в него были внесены все условия, которые Вам необходимы.

5) Сделка. Считаем, что все у Вас получилось хорошо, и Вы выходите на сделку. Сделка совершается в три этапа: банковская депозитная ячейка, подписание договора (в простой письменной или нотариальной форме) и регистрирующие органы. Предпоследний этап – государственная регистрация договора купли-продажи. Для того чтобы его зарегистрировать, надо сдать документы на регистрацию, отстояв полдня в очереди, а через неделю опять полдня в очереди и получить документы с регистрации. Адреса органов осуществляющих регистрацию договоров и перехода права собственности в Москве и МО можно посмотреть в разделе полезные ссылки. Самое последнее - это подписание акта приема-передачи квартиры (в МО акт подписывается на сделке). Данный документ подписывается сторонами сделки и может составляться в простой письменной форме. В нем нужно указать: ФИО, паспортные данные сторон, и написать, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, проданную продавцом на основании договора...(реквизиты договора). Что финансовых и иных претензий стороны к друг другу не имеют. Акт приема-передачи нужно хранить вместе с документами на квартиру, так как только он является подтверждением выполнения сторонами условий договора, и он понадобится Вам если Вы захотите продать квартиру.

Для продавца (т.е. Вас) самым опасным этапом является банк. Подробнейшим образом читайте банковское соглашение, если в нем определенным образом указать сроки доступа к ячейке, может возникнуть такая ситуация когда Вы лишитесь и денег, и квартиры. Как правильно должно быть составлено дополнительное банковское соглашение? В зависимости от ситуации возможны различные условия доступа к ячейке, но главное должно быть всегда: Вы должны (а покупатель нет), согласно этим условиям, иметь доступ к ячейке в случае регистрации договора купли продажи на имя покупателя. Еще опасность банка в том, что нынешний российский рынок очень криминализирован и не нужно забывать о том, что различные криминальные структуры отслеживают информацию о продаже и покупке квартир. И таким образом деньги у Вас могут просто отобрать на выходе из банка.