Технологии покупки квартиры

Мы не скрываем от Вас свои знания и считаем нашим долгом рассказать о том как можно купить квартиру самостоятельно. Мы всегда поможем Вам найти ответы на некоторые вопросы, возможно, тогда Вы поймете, почему большинство людей предпочитают обращаться в агентство недвижимости, а не действовать в одиночку на свой страх и риск.

1) Поиск квартиры. Допустим, у Вас есть деньги, и Вы уже определились с ценой, за которую хотите купить квартиру, с районом расположения, ее состоянием, метражом и количеством комнат. Как найти то, что Вам нужно? Каждый день Вам придется начинать с покупки и просмотра различных рекламных изданий, таких как "Из рук в руки", "КДО", "Квадратный метр", «Недвижимость и Цены» и т.д., просматривать сайты указанных изданий. Учтите, что на сайте «Из рук в руки» многие из попавших в печатное издание квартир не публикуются. Ок. Вы нашли то что Вам подходит по параметрам. Садимся за телефон и обзваниваем понравившиеся Вам варианты. На этом этапе главной задачей будет узнать как можно больше информации о квартире по телефону, чтобы не ездить на просмотр зря. Что, прежде всего, нужно узнавать? Первое, свободная квартира или альтернативная. Термин свободная квартира означает, что в квартире нет зарегистрированных людей и в квартире нет вещей. Альтернативная - означает, что люди продают квартиру с условием покупки другой площади. Преимущество свободной квартиры в том, что срок выхода на сделку при покупке свободной площади на много меньше, чем сроки при покупке альтернативных площадей с не подобранной альтернативой. Но нужно учитывать, что свободных квартир на рынке недвижимости намного меньше, чем альтернативных, и стоимость на них выше. Поэтому, вполне возможно, что Вам придется покупать квартиру с альтернативой. В этом случае обстоятельно узнайте, что Ваши продавцы хотят получить взамен своей площади, так как Вам надо будет оценить, смогут они это сделать или нет, ведь в случае, если у продавцов не получится найти необходимую им квартиру, Вы только зря прождете несколько месяцев и в итоге, Вам придется снова начинать поиск квартиры. Будет очень обидно. Так же Вам надо учитывать, что если в нижней квартире произошли нарушения закона, то по нынешней судебной практике, есть вероятность того, что эти нарушения коснуться и Вас (суд может расторгнуть не только договор купли-продажи по нижней квартире, но и по всем другим квартирам, принимавшим участие в сделке). Т.е., помимо проверки юридической чистоты квартиры, которую будете покупать Вы, Вам будет нужно уделить внимание и той квартире, которую будут покупать Ваши продавцы.

 Плюс к тому, важно узнать состояние квартиры, ведь как известно «всяк кулик свое болото хвалит». Многие хозяева сами толком не могут ответить на вопрос в каком состоянии находится их жилье, ограничиваясь словами – нормальная, обычная и т.п. Не стесняйтесь задавать лишние вопросы о состоянии полов, сантехники, наличия домофона, консьержа, вида из окон и т.д. Это сэкономит Ваше время когда Вы поедете смотреть выбранные варианты.

Учтите, что только на просмотр объявлений и обзвон выбранных вариантов уходит несколько часов в день!

Наступает время ехать на просмотр выбранных вариантов. Не факт, что хозяева смогут показать квартиру в то время, в какое удобно Вам, а не им. А учитывая что вариантов может быть несколько, и не все покажут Вам в один день, придется несколько дней кряду ездить на просмотры квартир выбранных еще в первый день поисков.

Преимущества агентства: доступ к специализированным платным базам, в которые стекаются все выставленные на продажу квартиры, данные базы позволяют «выловить» квартиру за несколько дней до ее попадания в рекламное печатное издание. Возможность задавать параметры поиска таких как: район, метро, улица, номер дома, количество общей и жилой площади, площади кухни, этаж/этажность и т.д. что значительно ускоряет и упрощает процесс поиска, а также ежедневное обновление специализированной прессы и постоянный Интернет-доступ к сайтам рекламных издательств.

2) Аванс (задаток). Теперь предположим, что Вы выбрали квартиру и готовы ее покупать, возникает вопрос о внесении предоплаты. При внесении предоплаты Вы должны определить сроки, в которые Вы выйдите на сделку, также Вам нужно потребовать, если это не будет указано в договоре, внести пункт о том, что если квартира будет продана третьим лицам в срок действия договора или продавец откажется от продажи квартиры, то предоплата будет возвращена Вам в двукратном размере (хотя в последнее время далеко не все продавцы, а уж тем более риэлторы, идут на такие условия). Обязательно включите пункт о возвращении предоплаты в случае обнаружения прав третьих лиц на квартиру или каких-либо несоответствий с законом в истории квартиры, которые могут привести к оспариванию сделки или ущемлению Вашего права собственности. Ну и не забудьте внести в соглашение о предоплате все условия, которые являются для Вас принципиальными. Правило: лучше договориться при внесении предоплаты, чем потом разругаться на сделке и не совершить ее.

Учтите, что даже опытным риэлторам не всегда удается внести в договор о предоплате все требуемые условия, а отстаивание интересов продавца с одной стороны, и покупателя с другой, может превратиться в ситуацию которую можно описать таким предложением как: «Неистощимая сила и несокрушимый объект». Поиск компромисса зачастую необходим. На рынке недвижимости закон «Покупатель всегда прав», бывает, не работает.

Преимущества агентства: умение грамотно и аргументировано вести переговоры, знание действующего законодательства РФ, возможность оперативно реагировать на изменение ситуации.

3) Сделка. Предположим, что все у Вас хорошо, Вы внесли предоплату и провели проверку квартиры на юридическую чистоту, которая в ускоренном порядке занимает несколько дней, а если идти законным путем, с соблюдение всех процедурных сроков может отнять месяц-полтора. И наконец, Вы готовы к Сделке. Сделка происходит в три этапа. Первый этап - вручение денег продавцу. Самый оптимальный вариант для этого - депозитная ячейка. При внесении денег в депозитную ячейку Вы будете подписывать соглашение о доступе к ячейке, в этом соглашении обратите внимание на условия доступа к ячейке, что бы ни получилось того, что Ваши продавцы могут получить деньги фактически не продав еще Вам квартиры (т.е. доступ продавцом к ячейке должен быть возможен, только при условии регистрации договора купли-продажи квартиры на Ваше имя). Второй этап - подписание договора (в простой письменной или нотариальной форме). Здесь Вам нужно проверить, чтобы в договоре не было опечаток, внимательно прочитать условия договора. Так же, если в квартире есть телефон, Ваш продавец должен написать заявление о том, что он не против перевода телефонного номера на Ваше имя. Последний этап – государственная регистрация договора купли-продажи. Для того чтобы его зарегистрировать, надо сдать документы на регистрацию, отстояв полдня в очереди, а через неделю опять полдня в очереди и получить документы с регистрации. Адреса органов осуществляющих регистрацию договоров и перехода права собственности в Москве и МО можно посмотреть в разделе полезные ссылки. Самое последнее - это подписание акта приема-передачи квартиры (в МО акт подписывается на сделке). Данный документ подписывается сторонами сделки и может составляться в простой письменной форме. В нем нужно указать: ФИО, паспортные данные сторон, и написать, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, проданную продавцом на основании договора...(реквизиты договора). Что финансовых и иных претензий стороны к друг другу не имеют. Акт приема-передачи нужно хранить вместе с документами на квартиру, так как только он является подтверждением выполнения сторонами условий договора, и он понадобится Вам если Вы захотите продать квартиру. И не забудьте взять у продавца расписку о получении им от Вас денег за квартиру, это очень важно.

Учтите, что в сложных случаях сделка может проходить поэтапно в несколько дней.

И все это, не упоминая даже о сделках с использованием средств ипотечного кредитования, или приобретении квартиры в доме-новостройке, где гораздо больше «подводных камней».

Преимущества агентства: проверенная технология работы с депозитными ячейками, проведение проверки квартиры в сжатые сроки, возможность регистрации сделки, минуя очереди.

Если после прочтения этого текста у Вас еще осталось желание самостоятельно найти и приобрести квартиру – удачи Вам! Но помните, что всегда лучше обратиться к профессионалам АН «Жилищная стратегия».

                                                                    Вернуться на главную страницу