Хроника агентства недвижимости: аренда квартир в 2010 году...

Земля движется со скоростью 70 км/с в безбрежном ледяном вакууме. Соответственно, агентство недвижимости тоже летит в неизвестное. И рынок жилья вместе с клиентами, риэлторами, рекламщиками и прочее. Все, что мы имеем сегодня - лишь иллюзия, поддерживаемая электро-магнитной волной, бьющей нам в мозг из телевизора. А потому любые шарлатанские попытки заглянуть в будущее а-ля "Вольф Мессинг" обречены на провал. Однако, есть люди, гораздо более сведущие нежели этот лживый полуеврей. Они не пророчат, а тупо оперируют известными им цифрами, складывая свою мозаику грядущего. Вот на таких камрадов и ориентируется агентство недвижимости в своих попытках развить успех или избежать неудачи. Советую и гражданам, желающим сдать или снять квартиру в Москве, присмотреться к нижеизложенному мнению малоизвестного аналитика, выступающего под псевдонимом «Тундр», хотя лично мне он знаком под истинным именем. Каким, не скажу…

Начнем с того что с начала "крысиза" количество АН и агентств в них сокращается, обещанного перехода в частники на МРН не произошло.

Перехода не произошло потому что, АН закрывались и агенты уезжали. В связи с тем что в аренду брали работать всех подряд, эти "все подряд" не были коренными жителями, почти все приезжие и без образования. АН закрылось, в другие не набирают, работы для "без образования" в МСК нет, вот бывшие джамшут-агенты и повалили косяками на малую родину. Причем эта тенденция была хорошо заметна в длительные периоды простоев, прошлый Новый Год, Майские, летний застой. И с каждой итерацией агентов становилось всё меньше и меньше. В целом положительная тенденция, динамика 2009 года показала что работать с коллегами становиться приятнее, и я думаю что в 2010 году эта тенденция продолжиться, так как роста экономики не наблюдается.

Однако Москва продолжает подкладывать сюрпризы, всё равно сюда тащатся с тюками, всё равно продолжают ехать в понаехоловск и нерезиновск, но уже не так уверено и не теми толпами. Москву будет поддерживать трафик российских мигрантов, но и ввод жилья, затормозившийся, и не упавший, не даст расслабится сдавателям квартир, жилья все равно становиться больше и от этого деться не куда. Причем если раньше среди снимающих было много москвичей, то теперь их все меньше, и связано это еще с тем что девелоперы начали закрывать долгострой под давлением властей, и Москвичи, вложившиеся в котлован, с большой вероятностью получали в 2009 году квартиры и уходили с рынка аренды. Причем, те, кто инвестировал в бетон, вышли на рынок и разогнали предложение. Тот же тренд будет и в 10 году. Правда в последнее время появился еще очень интересный фактор - профессионалы в некоторых областях уезжают из столицы к себе домой в более менее благополучный регион. Связано это с тем что у этой прослойки граждан работа завязана на интернете или легко возможна через интернет, и с развитием и удешевлением доступа в сеть, выгоднее оказывается жить на родине, к тому же крупные региональные города плотно подтягиваются по потребностям в развлечении и покупательской активности к среднему офисному планктону. Стоит отметить, что на текущий момент это не очень заметный фактор, но чем дальше в лес - тем сильнее будет видна тенденция. А она такова - уменьшение студентов, т.к. в регионах наблюдается резкое уменьшение выпускников 11 классов, а это именно и есть московские студенты, причем если всвязи с ЕГЭ (возможностью подать во все вузы заявления) в 2009 году статистика была подпорчена, то в 2010 году та же статистика отразит другую действительность и мы увидим как в этом сегменте всё печально. 2009 год запомнился мне хорошим таким мощным переселением с ВАО в ЮВАО и Котельники с Белой Дачей - поток был очень вкусен и хорош, все кто хотел наелись до сыта. Подкинет ли в этом году правительство Москвы очередную вкусняшку? Я думаю нет, или в таких небольших количествах, что мы даже и не заметим. Так что на внутримосковских переселениях ставим минус.

Опять же Москва растет через метро, ввод новых станций не повысил ценовые ожидания в Митино и иже с ним. В чем же проблема? Ну видимо в том, что метро начинает настолько широко и плотно покрывать столицу, что разница между квартирами у метро и в отдаленном расположении нивелируется, жилья "у метро" становиться все больше и больше. К тому же какой-никакой рост автомобилевладельцев накладывает отпечаток, и терзают смутные догадки, что поиск "по метро" будет несколько отходить на второй план, наниматели будут выбирать более точное местоположение и ожидания нанимателей будут поддержаны дальнейшим ростом предложения на рынке Москвы, выбрать будет из чего.

А что с ценой? А с ценой все плохо, осеннего роста как такового не было, в ноябре-декабре все откатилось с "низкому лету" и судя по прошлому году нас может ожидать очередное падение на 10-20%, однако снизу есть подпорка из растущей коммуналки, но все же коммуналка еще не так высока что бы выступать серьезным аргументом. Такие же "несерьезные" аргументы есть и у нанимателей - зарплата не растет, объективно работы не прибавляется, транспортные расходы растут, безработица опять же. Подводя итог под ценовым ожиданием, мое мнение такого что будет падение от 0 до 20%. Причем чем красивее упадет тем лучше будет двигаться работа.

А что же у агентов? Начали мы с уменьшения количества агентов по накатанной с осени 2008 года. В 2010 году нас ждет вышесказанное и пару сюрпризов. В начале года произойдет перераспределение рекламных бюджетов, которые в декабре закладывали, да на самый интересный пир никто и не успеет, январь в рекламном смысле будет провальным (по прогнозу правильный бюджет на интернет-рекламу не заложил никто), причем для тех кто заложил много, он будет более печальным чем для тех, кто еще не заложил или малой кровью хотел отделаться. Большие бюджеты просто застрянут в неопределенности или будут потрачены зря, так как статистическая информация будет искажена. Причем заложившийся в 2009 году отказ от печатной рекламы, продолжиться и дальше, но в первом квартале поставит многих под удар. Так что пишем в АН минус.

Второй сюрприз который нас ожидает, это борьба одних агентов с другими. Или "Вечная борьба с цианом". В этот раз она безусловно вышла на новый виток: ожесточенные перепалки, аргументы до потери пульса. Так и что? Появился ГСАН (оригинально ничего не скажешь). Собственно говоря, очень понравилось то, что многие собственники бизнеса (агентств по аренде) начали кампанию за то что бы уйти из циана, удалить свои объявления и перейти в закрытую базу. А закрытая база создана не пойми кем, какими то людьми которые даже и не говорят кто они, которые не оформлены никак юридически и которые сегодня есть завтра нет. Очень интересно как прокомментируют собственники бизнеса такой уход, именно с точки зрения минимизации рисков потери бизнеса. Далее не понятен тот факт, что закрытая база преследует цели агентов которые работают от нанимателя (в том плане, что варианты видит только агент в закрытой базе), но тогда почему же АН которые сдают квартиры желают так яростно спрятать квартиру в закрытую базу, и тем самым ограничить круг тех кто снимет квартиру. Говоря открыто, через циан можно было в кризис сдать квартиру напрямую клиенту, с комиссией 100%. В закрытой же базе такого уже не будет точно, и этот факт очередное искусственное ограничение себя же и своего бизнеса. Следующий интересных ход в ГСАНе - это ограничение комиссии 50% т.е. либо эксклюзив либо 50% и выше (100% понятно ставить будут уже очень редко и на совершенно не стандартные варианты.) Так вот, для агента который работает от нанимателя - это только минус, ибо агент мог работать с нанимателем с меньшей комиссией и иметь больше. Если же агент от нанимателя хочет перейти на ГСАН то уже никак с нанимцом не подемпингует и не будет получать по 70% со сделки. В общем, сугубо странное решение для агентов от клиента. Как по мне, так это всё какие то искусственные ограничения, причем которые плодят конкурентов и уменьшают прибыль с обоих сторон, странно зачем это нужно владельцам бизнесов, людям которые строят свои компании и выживают в тяжелые времена.

В циане тоже не всё в шоколаде. Введя регистрацию в 5000 руб. за аккаунт, потом в 10000 руб. они искусственно ограничели рынок от входа для бегунов из АН и случайных пассажиров. Правда, деньги эти кладутся на счет и их можно потратить все до остатка, но для ЧМ время растраты может затянуться на долго. Ну все же как-никак поддержали "старичков" и для новичков врубили еще и двойной тариф в 5 рублей за объявление. С точки зрения себестоимости что 2, что теперь 5 рублей большой роли для успешного (и не очень) агента не играют. Теперь дверь для перебежчиков открыта сами уже знаете где. В циане же продолжается игра в уменьшение процентов и видимо в 2010 году эта игра продолжиться. Но видя то что основные "дублисты" и "процентные извращенцы" уходят в альтернативные инструменты, видимо станет легче жить. Опять же внутриклассовая борьба обещает нам увеличение "уток" в инструменте, но это как бы обоюдоострая штука, потому будет носить очень временный характер. В циан же пришли некоторые несущественные изменения типа "автобанов" которые добропорядочные риэлторы даже и не заметили. Судя по инсайду, система абуз будет дорабатываться. Опять же нам обещают повысить отказоустойчивость, ну видимо разум есть и реакция на проблемы с ддосом следует. Цианом была проведена проба в РСЯ, видимо не понравилось или было много возмущенных монетизацией, но будущие в случае ухода агентов понятно и ребята доходов не утеряют.

Итак хотелось бы Московскую версию подытожить:

1. Агентств и АН становиться меньше и рынок не маклеризуется.

2. Нанимателей становиться меньше и платежный спрос так же ограничен.

3. Квартир становиться больше даже в кризис и пока ничего с этим не меняется.

4. Суицидальные приступы на рынке еще сильнее уменьшат число АН, при этом маклеризации опять же не будет.

А что же в целом, то нерезиновск, понятно, все еще центр притяжения.

В целом, ближайшие 2 года нас ждет сокращения чуть более 1 млн, трудоспособных граждан по всей стране. Это будет, Сбер, Почта, РЖД, ВТБ и теперь еще прибавиться внутренние органы с количеством 280 000 сокращений. Правда оно по всей стране, нерезиновск почти не заденет, да и большинство будет хоть и трудоспособные, но предпенсионные. Однако сжатие существенное даже со всеми "но". Прошлый год порадовал патентом на сдачу квартир, чем сначала полностью увел от уголовки. 2010 год порадует увеличением порога уголовки и в большинстве случаев её отменой. Так что как не платили с аренды налогов, так и не будут платить. Для бизнеса с налогами все хуже: УСН перестает быть УСНом и становиться некоей заморочкой с которой теперь не все так просто и ясно, но пока налоги не повысили, будем надеятся что в 2010 году примут решение об отмене повышения в 2011. Однако если агентства начнут все же переходить в формат с Абонентской платой, в 2009 году этот тренд был очень заметен, правда каких либо действительно стоящих стартапов в этом направлении не произошло, все строилось не на агентской деятельности, а на спасении брендов или на реализации коммерческих площадей - идеи, короче говоря, не было. 2010 год может стать годом идей в этом направлении, но время покажет как оно действительно будет. Какого либо особого интереса например к франчайзи продуктам замечено тоже не было, интерес от продавцов франшизы был, но опять же толковой реализации не было и все стопорилось на ровном месте.

Что будет в начале года в интернете происходить - понятно. В целом рост идет по всей стране но вот адекватных региональных инструментов нет. Есть небольшой опыт насаждения "столичных" технологий в регионах - судя по отзывам красотища, как там на самом деле фиг его знает, но старички все живы. К сожалению, на рынок МСК региональные технологии очень плохо переносятся. Потому вспомним вот о чем, ИРР весь 2009 год менялось. 2010 год ИРР хочет повернуться лицом к партнерам, и даже в интерфейсе сделали оповещалку об изменениях, правда она ни фига не работает, об окончании оплаченного срока не оповещает (sic!), так что в очередной раз облажались, но это им не в первой. Какие то другие ресурсы по аренде феерично появлялись и так же феерично проваливались, оставаясь инструментами для торговли контекстом и ссылками. В общем, особо нового и интересного интернет нам не принес и видимо в будущем, на волне непонятностей с ценами и повальной интернет безграмотностью риэлторов, не принесет. Однако региональные интернет-рынки ждет рост, в том числе и в недвижимости ибо это повальный тренд и от него уже не уйти никуда.

В действительности же, хочется пожелать всем добра и счастья в новом году, открытия новых направлений и возможностей, удачи в делах и процветания бизнеса! А самое главное хорошо отдохнуть в новогодние каникулы, дабы набраться сил и принять новый бой в новом году!

Источник: forum.ners.ru

Агентство недвижимости "Жилищная стратегия"