Ипотеке, похоже, приходит полный "аллес капут"...

Родное правительство не перестает удивлять. В древнем Китае каждый чиновник стремился привнести пользу на всеобщем пути вещей. У нас же один работал с документами, другой с цифрами, третий… И вообще не отпускает ощущение, что государевы люди не живут, а постоянно разыгрывают какую-то шахматную партию, где в роли противника выступает собственный народ. Каждый ход подается в густом соусе из медийного говна журналюг, экономистов и политтехнологов, призванного забить натуральный вкус идиотизма от принятых решений. Вот сейчас ипотеке сделали типа шах, который, похоже, плавно перерастает в мат. И, соответственно, в конкретные матюги для тех немногих, кто еще хотел ей воспользоваться. Только вроде чуток задышало кредитование жилья, и агентство недвижимости по каплям возобновило сделки с ипотечниками, а тут бац! Одним словом, у меня, по прочтении нижеследующей новости, кроме трехэтажного ничего не возникло…

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)намерено лишить банки так называемой «премии» за дорогую ипотеку и ввести новые условия ее выдачи. Эксперты считают меру своевременной, но сомневаются, что она приведет к доступности жилья.

С сентября прошлого года ипотечные ставки росли как на дрожжах, а агенты АИЖК не успевали рефинансировать «дешевые» кредиты, которые были выданы еще по докризисным ставкам. Именно тогда, чтобы заставить банки сохранить свои ипотечные программы, АИЖК решило выкупать у банков закладные по индивидуальной ставке. На деле вышло так: в случае, если ставка выданного банком ипотечного кредита была выше ставки самого АИЖК, то к ней банку добавлялись «премия» или, наоборот, она проходила с дисконтом, в «минус» банку. Естественно, что банкиры решили использовать эту ситуацию максимально в свою пользу, так как их «заработок» стал напрямую зависеть от цены выданного жилищного кредита – чем выше ставка для «простого» заемщика, тем больше прибыль банка.

«В результате, как это часто бывает, благое намерение обернулось безудержным ростом стоимости ипотеки, которая за пару месяцев подорожала почти на четверть»«В результате, как это часто бывает, благое намерение обернулось безудержным ростом стоимости ипотеки, которая за пару месяцев подорожала почти на четверть, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании «Кредит-ИнвестФинанс» Егор Переверзев. – Причем, чтобы сделать свою собственную доходность как можно более высокой, банкиры одновременно ввели так называемые «заградительные» меры для выдачи кредитов, обеспечивая тем самым себе защиту от вероятного массового банкротства заемщиков. Все это привело к фактическому отмиранию единственного инструмента кредитования жилья в стране».

Согласно отчетности самих банков, завышение банками ставок на 3-5%-ных пункта стало вообще нормой.

За полгода работы такой схемы АИЖК выкупило у банков закладных на 15,5 млрд рублей, сообщается на сайте агентства. Средневзвешенная ставка по ним выросла с 12,2% до 13,9% годовых.

С 1 июля АИЖК отменяет эту «премию», надеясь на то, что банки начнут выдавать ипотечные кредиты по ставке, близкой к ставке рефинансирования АИЖК. В этом случае, как считают в агентстве, банкам перестанет быть выгодной схема выдачи дорогой ипотеки, и ставки по ней автоматически и достаточно быстро пойдут вниз.

«Мера настолько понятная, что возникает вопрос – почему АИЖК потребовалось столько времени для принятия вполне очевидного в кризисные времена решения и зачем надо было «играть» с банками «в одни ворота», - считает директор компании «РКМ-Консалтинг» Андрей Трушников. – Даже на фоне общего сокращения желающих брать запредельно дорогие кредиты баки зарабатывали вполне приличные деньги и к тому же имели мощную страховую поддержку в лице агентства».

Решившись на снижение ставок, АИЖК одновременно намерено еще больше ужесточить требования к заемщикам: также с 1 июля они будут обязаны подтверждать свои доходы по программе АИЖК только справкой по форме 2-НДФЛ.

Для справки: согласно статистике Росстата, в среднем по стране «серые» зарплаты сегодня имеют до 75% трудоспособного населения. До кризиса эта цифра была на 10-15% ниже.

По данным сайта АИЖК, сегодняшняя минимальная ставка составляет 12,05%. Это - при условии первого взноса от 50% цены кредитуемой квартиры и сроке кредита в три года. Максимальная - 17,07%. Это кредит на 30 лет, взнос - 10%, кредитуемая квартира находится в Москве и стоит не дороже 8 млн рублей.

Согласно собственной оценке газеты ВЗГЛЯД на основе мониторинга предложений банков Москвы, самая низкая ставка сегодня находится на уровне 17,8% при кредите на 15-20 лет, а средней можно считать примерно 20-22% годовых. Реально, не в рекламе, выдают сейчас кредиты на жилье не более 15 банков против 150 в январе прошлого года.

Главное – это цена вопроса, то есть по какой цене АИЖК будет выкупать закладные. Опрошенные газетой ВЗГЛЯД сотрудники банков говорят, что ставка по ипотеке не должна быть выше 13-14% годовых, в противном случае кредит обслуживать невозможно, так как он «съедает» до 90% доходов заемщика. Гендиректор АИЖК Александр Семеняка неоднократно говорил, что агентство готово снизить ставку до 11-15%, подчеркивая, что это может произойти при серьезной финансовой поддержке государства.

На состоявшемся в понедельник совещании по вопросам нацпроекта «Доступное жилье», премьер-министр Владимир Путин назвал «возможным установление ставок на уровне 15-16%».

«Чтобы снизить ставку по ипотеке до 15-16%, надо уменьшать ставку рефинансирования вслед за инфляцией, использовать пенсионные резервы и средства ФНБ на покупку облигаций АИЖК», - считает председатель совета директоров АИЖК, помощник президента Аркадий Дворкович.

Он же сообщил, что обещанные правительством АИЖК средства в размере 40 млрд рублей будут выделены в ближайшие недели. Напомним, что в начале апреля премьер-министр РФ Владимир Путин сообщил, что правительство выделит агентству 40 млрд рублей в виде кредита и 20 млрд рублей в виде вклада в капитал из средств, предназначенных для поддержки банковской системы. По данным экспертов рынка, ставка по кредиту для АИЖК составит 9,5% годовых.

«Если исходить из того, что ранее члены правительства говорили о том, что для ипотечных заемщиков ставка должна стоить «плюс 3% к ставке АИЖК», то с неизбежной маржой банкиров она вполне может быть на уровне 14-15%, - сказал ВЗГЛЯДу руководитель аналитического департамента компании Patters Group Даниил Слетковский.- Хотя, с другой стороны, и 15% - это немыслимый и беспрецедентный для мира уровень кредитования с учетом крайне низкого заработка большинства россиян».

Надо отметить также, что даже в лучшие «ипотечные годы» - 2007-2008 – жилищный кредитный рынок оценивался примерно в 8-10% от общего объема сделок купли-продажи жилой недвижимости. Так что, даже если в ближайшее время ставки будут снижены, то с учетом сокращения зарплат по стране и новыми заградительными условиями выдачи кредитов доступность жилья для большинства граждан страны остается под вопросом.

Источник: Взгляд-Недвижимость

Опубликовано на сайте АН "Жилищная стратегия"