Хроника агентства недвижимости: отвечаем на вопросы (часть первая)

В связи с недавними публикациями было замечено сильное оживление сторонников дешевого (пардон, доступного) жилья, да и просто интересующихся. Как человек и директор агентства недвижимости, занимающийся в качестве хобби организацией информационного пространства, считаю необходимым дать кое-какие разъяснения: по поводу дальнейшего существования такой профессии как риэлтор, цен на квартиры, на тему работы в условиях кризиса, будущего потенциала рынка жилья столицы и т.п. Предназначается все это гражданам, которых не прет от сознания собственного идиотизма (и пытающихся изъяснятся в комментариях исключительно нецензурщиной), а тем, кто потенциально является нашим клиентом, независимо от того, что он желает: продать или купить квартиру в Москве, да и остальным будет полезно почитать. Ясно также, что наше агентство недвижимости и впредь будет освящать те темы, которые считает нужным, независимо от того, как к этому относятся окружающие, ибо вменяемых товарищей, которые все понимают правильно, намного больше, чем юродствующих камрадов. В виду объемности материала, придется отвечать поэтапно - частями, а потому сегодня читаем часть первую…

Если кому-то может показаться, что риэлторам выгодно поддержание недоступных цен на жилье, то это только идиотам. А поскольку мнение вышеуказанных товарищей меня никак не интересует, то изложу свою точку зрения. Я – обычный человек, со вполне обычной жизнью, семьей, интересами и т.п. Естественно, в силу профессии, что мое материальное благополучие всецело зависит от активности рынка недвижимости столицы и ближайших пригородов. Опять же понятно, что сегодняшнее положение дел, когда динамика сделок во «вторичном» секторе отнюдь не напоминает ту движуху, что была в прошлом году, мне не нравится. Впрочем, нет худа без добра, т.к. застой в одной отрасли здорово прочищает мозг и заставляет налаживать рабочие процессы в смежных направлениях, к примеру, нажимать на коммерческую аренду. А это, в свою очередь, привносит новые связи, новые сделки и, соответственно, неплохое комиссионное вознаграждение. Поэтому даже в тяжелую годину кризиса доходы агентства недвижимости не упали, что радует лично меня и печалит камрадов, считающих таких как я паразитами, что опять-таки радует меня вдвойне. Плюс появилась возможность работать с «долговыми» квартирами от «неспособных» заемщиков (спасибо налаженным заранее связям), коих ранее на рынке не наблюдалось, «скорострельно» продавая их по демпинговым ценам. Но это все профессиональное. Подозреваю, что не менее интересно гражданам будет знать именно обывательскую, личную точку зрения риэлтора…

А потому теперь скажу именно как человек и гражданин. Высокие цены на квартиры мне не нравятся. Что хорошего в том, что жилье становится недоступным для населения огромной страны? И что хорошего в том, что проект «Доступное жилье» помаленьку плавно перетекает в следующее нацдостижение «Доступная еда»? Для меня, как для жителя России – ничего. Я, как и любой другой человек, хочу помечтать, что спокойно могу купить квартиру себе, своей любимой женщине и своему ребенку на стандартное среднегодовое жалование офисного клерка или заводского работяги. Но, тем не менее, прекрасно понимаю, что начиная с момента введения института частной собственности на жилье - это практически невозможно. Потому что недвижимость в нашей стране априори не может быть дешевой, т.е. супердоступной для широких слоев населения. Я не говорю сейчас о некой избушке в далекой деревне, за которую еще и приплачивать надо, ибо ее стоимость равна «ноль + вложения». Я веду речь о нормальной, добротной квартире в развитом мегаполисе со всеми удобствами.

На порталах, посвященных пропаганде дешевизны квадратных метров, постоянно встречаются выражения «халупометры», «бетон» и т.п. Я не знаю, работал ли кто-нибудь из тамошних обитателей в строительной области, а конкретно в отделах проектирования, но подозреваю, что нет. Да и вообще, надо понимать, что в тяжкое послевоенное время, единственным способом обеспечить население индивидуальной жилплощадью – это массовая застройка городов домами типа «хрущ», а в последствии с введением доступных технологий высотного строительства – девяти- и двенадцати- и шестнадцати-этажками. Называя данные серии домов «халупами», авторы, скорее всего, имеют в виду долговечность строений, срок их эксплуатации, возможность комфортного проживания отдельно взятой семьи или члена современного социума. Поэтому специально для них рекомендую ознакомиться с цифрами – это сюда. Для остальных расшифрую – со времен введения большевиками такой штуки как развитой социализм, собственное жилье стало мечтой каждого нормального человека. И уже тогда ценность персональной квартиры, хоть и ментально, превышала всё и вся. Люди годами стояли в очереди на жилье, пролезали в кооперативы, выплачивая многолетние паи, унижались, давали взятки, мухлевали с пропиской и т.п. Уже тогда было понятно, что недвижимость – это доступно далеко не каждому. И далеко не сразу. Так почему сейчас должно быть по-другому? Что изменилось для того, чтобы сделать покупку квартиры доступнее среднестатическому гражданину? Строить больше чем строил Советский Союз вроде не стали. А поэтому ничего. Ничего не изменилось. Кроме…

Ускоренная программа по внедрению развитого капитализма в отдельно взятой за ж…пу стране под названием Россия и растущие цены на нефть, дали возможность населению получить доступ к свободной купле-продаже жилья, при этом отнюдь не сделав квартиры дешевыми по отношению к среднестатистической зарплате. Общеэкономический порядок, а в частности законы инфляции неумолимы. Ни в 1998 году, ни в более поздний период, как бы этого не желалось населению. Потому что для большинства этого самого населения, квартира – это всегда мощнейший финансовый резерв (зачастую последний), доставшийся путем многолетних ожиданий, страданий и надежд, чтобы вот так запросто продать его за три копейки любому страждущему, только потому, что он уверен в обратном (см. квартира должна быть доступной). Можно сколь угодно долго рассуждать на тему дороговизны и недоступности для широких масса населения заветных квадратных метров, но факт останется фактом – недвижимость всегда была и будет дорогим, недоступным для большинства, товаром. Повторюсь, нормальная недвижимость, в нормальном месте – не изба.

Тот кривой баланс спроса-предложения, что мы наблюдаем сегодня, имеет строго психологическое происхождение. Невозможно взять и враз убедить миллионы людей, что та единственная ценность, пусть и доставшаяся в наследство от почившей бабки, сегодня никому не интересна. Равно как и убедить в обратном покупателей, в кои-то веки поверивших в невозможное – снижение цен на квартиры. Процесс этот сколь радостный для одних и столь же мрачный для других, идет крайне медленно, очень инертно и еще неясно, чем он закончится.

С одной стороны, цены упали очень существенно, но какого-либо оживления динамики спроса при этом не наблюдается. Потенциальные покупатели радостно потирают руки, мол, есть Бог, есть… И ждут дальше. Их приятное волнение понятно, квартиры становятся «ближе», вероятность отдельного проживания в собственном «гнезде» повышается. И первые сделки по цене ниже 4-х миллионов рублей за отдельную квартиру в Москве, вроде как подтверждают ожидания. Вот так маленький ручеек размывает гигантскую плотину…

С другой стороны, подобные сделки пока имеют статус единичных и у остальных продавцов есть вполне реальные шансы «пересидеть» покупателей, предприняв попытки «зашпаклевать» пробоины в плотине и дождаться «своей» цены, хотя бы удержанием статичного или очень медленно «сползающего» ценового тренда. Как ни странно, пока это получается, пусть даже и путем постепенных ценовых уступок. Мне часто говорят, что квартиры в Москве утратили привлекательность в качестве инвестиционной составляющей, мол, всё, халява кончилась, сделок больше не будет – пойдешь дворником работать. Данный аргумент считаю несостоятельным. Как человек, отдавший почти 14 лет своей профессии, хочу сказать, что начиная с конца 2006 года 90% так называемых «инвесторов» с рынка вторички ушли, уступив место реальным покупателям, которые приобретали квартиры для проживания. Сильно подозреваю, что данное правило сохранится и впредь. Пусть даже с поправкой на временной лаг, взятый на возобновление ипотечной деятельности банков.

А вот что будет с третьим сословием в данной ситуации – риэлторами и их роли в данном противостоянии, расскажем в следующий раз.

Берегите себя!

Агентство недвижимости «Жилищная стратегия»