Риэлторские грабли и не только...
Все-таки есть в американской жизни некая потрясающая расслабленность. По крайней мере так кажется со стороны. А если еще и посмотреть на нее со стороны владельца агентства недвижимости, то обнаруживаются крайне любопытные вещи - весь мир и в частности Россию корёжит от кризиса не по-детски, а страна, заварившая данную субстанцию, переваривает ее даже не поморщившись безо всякой гнилостной отрыжки. Завидую америкосам. У них либо полное размягчение мозга, либо железобетонная уверенность в завтрашнем дне, как у Далай-ламы. Нам бы такое точно не помешало. Вместо этого мы, словно дебилы, носимся с курсом доллара. Впрочем, агентство недвижимости смотрит на мир сквозь призму совершенных сделок и здесь есть чему поучится у заокеанских коллег, а именно у моей доброй приятельницы Светланы Столяровой, что уже 10 лет свирепо и успешно риэлторствует в Огайо...
2008 благополучно канул в лету. Итоги подбиты. Цифры наготове. Можно видеть гораздо яснее, что нас ждет в 2009 и приготовиться к действиям практически в любых обстоятельствах.
Если говорить об Америке, то год 2008 был годом созревания и дальнейшего углубления большого экономического кризиса, которому в конце ноября 2008 года власти присвоили официальное имя “РЕЦЕССИЯ”. Честно говоря, кризис стал заметен только к концу года, да и то больше по настроению людей, чем по реальным проявлениям. Однако, недвижимость потрясло изрядно.
Каковы признаки?
Во-первых, снижение средней цены на недвижимость. Оговорюсь: я работаю последние 10 лет в городе Кливленде штата Огайо, который - к счатью или к несчастью - не был затронут настоящим бумом, поразившим воображение и порой разум жителей Флориды, Калифорнии и Невады. Однако, свои пузыри у нас тоже надувались, а потому без разочарований и корректировки не обходится и у нас. Итог: снижение цены по нашему МЛС, который охватывает территорию, равную примерно по площади Московской области, с населением около 3 миллионов человек, составило 19 % по сравнению с 2007 годом, который также потерял около 8 % по сравнению с предыдущим 2006.
Во-вторых, сокращение числа реально работающих риэлторов, что радует.
В-третьих, продолжение и углубление политики банков на продажу дефолтных домов и квартир по демпинговым ценам.
В-четвертых - как следствие, увеличение количества продаж домов, отошедших банкам по дефолтам. Главные покупатели, инвесторы, приобретающие объекты за наличные.
В-пятых, ужесточение требований банков к заемщикам по ипотеке.
В-шестых, беспрецедентное снижение ставок по межбанковским кредитам и по ипотечным кредитам. На сегодняшний день ставка кредитования составляет около 5 % годовых при займе на тридцать лет.
В-седьмых, легкое снижение числа предложений, в основном за счет того, что многие продавцы ушли с рынка, предпочтя сдать свои дома вместо того, чтобы продавать их за бесценок.
В-восьмых, корректировка рынка элитных домов и ветхого жилья. На обоих этих рынках цены упали благодаря агрессивной ценовой политике банков, которым отошла недвижимость за неуплату, и которые продают эти дома во многих случаях буквально за полцены.
В-девятых, раздача слонов, так назывемое стимулирование рынка за счет вливаний сотен миллиардов долларов в банковскую индустрию , которое побочным эффектом имеет стимулирование неплатежей даже по вполне благополучным ипотечным займам.
В-десятых, колоссальное число домовладельцев, которых грустно, но остроумно называют “подводниками” , т.е. домовладельцев, чьи долги перед банками по ипотеке превышают сегодняшнюю рыночную стоимость домов (с учетом демпинга банков).
Список можно продолжать. Кое-какие черты кризиса до сих пор не понятны российским людям, кое-что уже вполне близко и знакомо российскому человеку.
Российским риэлторам еще предстоит перестраивать работу в связи с кризисом, а потому хорошо быть хотя бы немного подготовленным и вооруженным.
Год 2009 не обещает значительных улучшений, хотя, по многим признакам, цены в прежде сбалансированных регионах уже достигли дна. Однако, это не означает невозможности снижения цен и в 2009 году, частично по инерции, частично за счет предстоящей новой волны дефолтов, в большой мере провоцируемой “стимулирующими” действиями нынешнего правительства. Как действовать тем риэлторам, которые настолько любят и знают свою профессию, что выживают, невзирая ни на что? Несколько простых советов.
* Заключайте больше эксклюзивов на продажу объектов. Кто владеет эксклюзивами - владеет рынком. Естественно, правильное ценообразование - ваша непосредственная профессиональная задача.
* Учитесь проводить и убедительно доносить до продавцов результаты сравнительного рыночного анализа цен. Время аргументации: поставим по такой-то цене, а там проверим, как рынок отреагирует - безвозвратно ушло. Кризисный рынок на “пробы” цены и спроса реагирует плохо.
* Учитесь сдавать в аренду те объекты, что продавцы не готовы отдавать по современным (сниженным) ценам, но которые тянут у владельцев средства на содержание и оплату ипотеки.
* Ищите нетрадиционные подходы к финансированию продаж. Примеры - сдача в аренду с правом выкупа, оформление продавцом ипотечного залога на часть стоимости жилья.
* Не раздувайте панику! От профессионального мнения риэлторов очень многое на рынке зависит, в том числе и особенно - поведение покупателей. * Учитесь или вспоминайте , как делать обмены “по цепочке”. * Ищите свою нишу на рынке и разрабатывайте ее. * Не общайтесь с нытиками и с бездельниками - эти болезни заразны!
* Работайте со своей базой данных клиентов. Клиентская база - главная и единственная ценность риэлторского бизнеса. Все остальное, что у вас есть, не стоит ничего или почти ничего. Востанавливайте старые связи. Заводите новые. Просите о рекомендациях. Предлагайте новые услуги тем, кто вас уже знает. Например, предлагайте купить сильно подешевевшую, но все еще очень ценную недвижимость за рубежом.
* УЧИТЕСЬ!!! Инвестируйте в себя, в свое настоящее и будущее. Но учитесь у правильных педагогов. У тех, кто имеет собственный успешный опыт продаж и грамотного обобщения риэлторской практики.
Успеха всем моим коллегам в 2009 году! Все обязательно будет хорошо - главное: не наступать на одни и те же грабли. Мы с вами уже имеем представление, где эти грабли могут нас подстерегать и как больно они дерутся.
Local-n-Global Realty.
А вот дальше самое вкусное - парочка комментов и подробный ответ:
Комментариев: Dmitrio 05|Янв|2009
Светлана, удивлен снижением ставок по кредитам в Америке. Не пойму логики. Поясните пожалуйста Вот у нас в России они повышаются. И это понятно:
1) кризис ликвидности - банкам перекрыли доступ к дешевым заемным средствам как внутри страны, так и на международном рынке капитала;
2) риски неплатежей по кредитам населению повышаются - банки компенсируют это повышением ставок дя повышения устойчивости кредитного портфеля.
3) повысилась ставка рефинансирования Цитировать выбранный текст Редактировать комментраий
Svetlana Stolyarova 05|Янв|2009
Дмитрий, спасибо за вопрос. Действительно, логики в действиях правительства сейчас немного. Однако, она есть, и продиктована она стремлением увеличить доступность ипотечных кредитов и, соответственно, число покупателей недвижимости. Бернанке снизил ставку рефинансирования практически до 0. Она теперь находится в коридоре 0-0.25%. Кроме этого, как известно, правительство выделило 700 млрд. долларов на бэйлаут финансовой системы в расчете на то, что вливание значительных средств и практически бесплатное межбанковское кредитование сумеют решить две взаимозависящие задачи:
1) протолкнуть “тромб” в финансовой системе. Средства все еще есть, их довольно много, случился своеобразный затор, который надо протолкнуть.
2) увеличить доступность ежемесячных платежей по ипотеке, таким образом стимулировать если не рост цен, то, по крайней мере, остановку в их падении. Пока, к сожалению, снижение ставок на фоне раздачи практически неконтролируемых денег не перевешивает эффекта от стремительного роста числа REO (Real Estate Owned ) - дефолтных домов на балансе банков. Эти активы должны быть реализованы, поскольку, по закону, банкам запрещено заниматься риэлторской деятельностью, т.е. брокериджем и сдачей в аренду недвижимости. Единственный способ избавляться от этих активов - демпинговать, что банки, точнее, управляющие активами компании и делают. Честно говоря, похоже на заколдованный круг: банки сами снижают цены на недвижимость, а бэйлаутные деньги позволяют им компенсировать убытки от невыгодных продаж. Все надежды на жесткие решения новой администрации, раз уж рынок не решились пустить на самотек и саморегуляцию.
Опубликовано на сайте
Ваш личный консультант
Опрос
Агентство недвижимости «Жилищная стратегия» предлагает полный спектр услуг в области купли-продажи квартир, комнат и загородной недвижимости, включая поэтапное сопровождение сделки на рынке жилья Московского региона.
Продажа квартиры в Москве и Московской области – это процесс, требующий грамотного, профессионального подхода. Мы обладаем необходимыми знаниями и многолетним опытом работы не только на вторичном рынке недвижимости, но и в сфере продажи квартир в новостройках Москвы, что немаловажно в связи с постоянно меняющимся законодательством и незнакомой для многих технологией реализации жилья еще до прохождения госкомиссии.
Реклама объекта - вот уж на чем никогда нельзя экономить, хотя бессмысленно разбрасываться деньгами тоже не стоит. Наше знание современных рекламных инноваций позволяет продать квартиру в Москве в сжатые сроки и за оптимальную цену. Если у Вас никак не получается найти покупателя, может пришла пора обратиться к профессионалам своего дела? Вероятно стоит немного поколдовать с текстом рекламных объявлений или вместо "точечной бомбардировки" устроить "массированный налет" на специализированные издания? Кто знает... Но вряд ли кто-то знает об этом больше чем мы.
Продать квартиру в Москве без помощи агентства недвижимости вполне реально, но изначально все же лучше будет позвонить и посоветоваться с нашими специалистами. Возможно эта несложная на вид процедура таит в себе гораздо больше подводных камней чем Вы думали. В экстренных случаях, когда время для реализации жилья безвозвратно утеряно либо сильно ограничено, мы поможем осуществить ускоренную продажу недвижимости, а также предложить клиенту срочный выкуп квартиры или комнаты. Кстати, за совет мы денег не берем...
Покупка квартиры в Москве сегодня стала одновременно проще и гораздо сложнее чем несколько лет назад, благодаря современным Интернет-технологиям и широкому распространению ипотеки. Многих смущает слишком навязчивая политика банков и огромный выбор жилья на рынке. Ипотечное кредитование это одно из основных направлений работы нашего агентства недвижимости. Мы поможем Вам купить квартиру по ипотеке в Москве и Подмосковье, или для начала просто проконсультировать, а затем подобрать наиболее подходящую для Вас ипотечную программу.
Купить квартиру самостоятельно не так просто как кажется на первый взгляд, но если Вы полны решимости, то для Вас на нашем сайте размещена база по продаже квартир и комнат Москвы и Московской области, насчитывающая более тридцати тысяч предложений как от собственников жилья, так и от ведущих агентств недвижимости. С помощью данного сервиса Вы сможете оценить количество и качество предложения в интересующем Вас районе, прикинуть свои финансовые возможности для осуществления дальнейших планов.
Сопровождение сделок с недвижимостью - еще одна из множества видов услуг, предоставляемых клиентам нашей компании. Мы можем вступить в дело на любом этапе: помочь в проведении переговоров, принять аванс за квартиру, осуществить проверку юридической чистоты и провести подробные консультации по каждому этапу сделки купли-продажи. В общем, полный комплект: от составления рекламного объявления о продаже квартиры до окончательной процедуры расчетов в банке и подписания передаточного акта.
Обмен квартир является сложной, многоступенчатой сделкой, исключающей участие дилетантов. Мы в состоянии помочь Вам обменять квартиру, получить доплату, сменить район проживания или увеличить количество комнат быстро, безопасно и выгодно. Не стоит пытаться провести такую работу самостоятельно, исходя из нашего опыта можно смело сказать, что в 99% случаев Вас ждет сокрушительное фиаско. Для начала достаточно просто снять телефонную трубку, набрать номер 646-00-46 и посоветоваться с нашими экспертами.
Кстати об экспертах. Вы можете сами выбрать понравившегося агента, зайдя в раздел наша команда. У каждого из них свой характер и разный подход к работе, но всех их объединяет высокий професcионализм и отточенное умение бороться за интересы клиента.
Те же, кого заинтересовали наши услуги и кто хочет узнать условия работы агентства недвижимости, могут найти на сайте типовой образец договора по оказанию услуг. Корпоративный блог нашего агентства, являясь по сути бортовым журналом, поможет Вам легко и свободно изучить новости рынка недвижимости, приправленные неистощимым юмором руководителя компании, постичь такое понятие как технология работы риэлторов, узнать сколько стоят услуги агентства недвижимости Москвы, других стран и регионов.
С нами Вам будет намного легче разобраться среди объявлений «куплю квартиру», «продам квартиру», «обменяю квартиру», избежав мошенников или недобросовестных риэлторов.
Агентство недвижимости «Жилищная стратегия» - это только высококлассные специалисты, эффективная и квалифицированная помощь для решения жилищных проблем, подробные консультации и четкое выполнение взятых на себя обязательств.
Закрываться не будете и переходить в чОрные маклеры?
Не, не будем. Резервы есть, да и месяц начался на удивление бодро... К тому же, я работал когда-то чОрным маклером - скучно. Лучше в писатели подамся :)))
Вот что Стругацкий Б. говорит о писательстве
... Не вижу ничего невозможного в такой вот «домашней» профессионализации. Особенно, если обучение идет хотя и дома, но под контролем хорошего учителя. Стать профессионалом совсем уж в одиночку, только по книгам, тоже, наверное, можно, но слишком велик риск упустить нечто важное и оказаться профессионалом ущербным, «инвалидом от теории функций комплексного переменного».
Коль скоро речь идет о науке, я таких профессионалов-одиночек не встречал совсем, но вот что касается писательского ремесла, то я не встречал как раз никаких других, – все чего-либо стоящие писатели были такими вот профессионалами-одиночками.
Впрочем, это происходит, наверное, просто потому, что писательству нельзя научиться. Набить руку – можно. Научиться – нет....
rusf.ru/abs/int0114.htm#05
К творчеству братьев Стругацких отношусь отнюдь не положительно, т.к. в большинстве они выдавали литературный отстой а-ля Тарковский в кино. Чистое искусство ради искусства.