Время продавать квартиру. Или покупать?..

Ну то, что биржевиков трясет словно в пляске Святого Витта ни для кого не секрет. Но кто из нас играет на бирже? Я к примеру в этом ничего не понимаю. А вот с ипотекой и соответственно всем, что с ней связано, как риэлтор и директор агентства недвижимости приходится дружить. И дружба моя скорее практического толка, не очень доверчивая к мнениям всяких кабинетных мегааналитиков, слишком далеких от рынка реальных сделок по продаже или покупки квартир на вторичном рынке. Поэтому больше полагаюсь на точку зрения коллег-практиков, работающих так же как и мы на передовой. Что сейчас выгоднее: купить квартиру или занятся ее продажей? Делать обмены или нет? Влезать в ипотеку или погодить? Все это можно найти в статье нашего коллеги, профессионального кредитного брокера Дмитрия Овсянникова...

Ближайшие перспективы рынка ипотечного кредитования.

После того, как фондовый рынок несколько дней лихорадило, поползли слухи о грядущем финансовом кризисе. Чем происходящее на финансовых рынках грозит ипотечному кредитованию? Да, собственно говоря, ничем хорошим... Для выдачи любого кредита нужны деньги. В случае с ипотечным кредитованием - это достаточно большие деньги: шутка ли: «средний» ипотечный кредит - примерно 250 000 долларов. Выдал банк 4 таких кредита - миллиона долларов как не бывало! Но ипотечные кредиты - это еще и самые не выгодные для банка кредиты: по сравнению с другими видами кредитов, прибыль для банка по ипотечным кредитам - минимальна. Отсюда приходим к простому выводу: при дефиците денег, выбирая, какие программы банку стоит оставить, а какие - стоит сократить, банк сделает выбор не в пользу ипотечных программ. Ипотечные программы будут значительно сокращены: многие банки откажутся от выдачи ипотечных кредитов вообще.

Кому - война, а кому - мать родна.

По радио и по телевизору можно услышать, а на страницах газет и журналов прочитать, что «деньги стали дороже». Об этом говорится так часто, что воспринимается чуть ли не как аксиома. «Деньги стали дороже» - поэтому надеяться на дешевые кредиты - не приходится. Но так ли это на самом деле?

Маленькое лирическое отступление: что такое Libor (Либор), знаете? Если не знаете, то подробно о Либоре я писал здесь: http://www.ipotek.ru/libor.php. Вкратце скажу лишь, что: Термин Libor - сокращенное название от London Interbank Offered Rate, которое переводится как Лондонская межбанковская ставка предложения. Libor (Либор) - это переменная величина, которая показывает, под какие проценты банки готовы кредитовать друг друга.

А дальше начинается самое интересное:

Заходим на сайт: Петербургского Межбанковского Финансового Дома, мне этот сайт нравится тем, что значения представлены в удобном виде и, подставляя различные даты, можно посмотреть какие значения Libor принимал.

Итак, смотрим значения Libor долларах США, на 1 год, для разных дат:

15 сентября 2008 г., Libor (1Y) = 2.9875;

Ну а например, год назад: 14 сентября 2007 г., Libor (1Y) = 5.12375;

Сегодня, правда, Libor по-выше, чем 15 сентября 2008 г, но все-равно ниже, чем год назад:

18 сентября 2008 г., Libor (1Y) = 3.35125; ...

Вы все еще верите в подорожание денег? Правильно: Деньги стали дороже... Но не для всех!!!

Дам, не дам, дам но не Вам...

Речь идет о банках (на дам попрошу не отвлекаться). Как мы говорили выше, деньги стали дороже, но не для всех. Одни банки - имеют доступ к «дешевым деньгам», другие - этого доступа не имеют. Финансовая организация, торгующая дешевыми кредитами на Лондонской бирже, готова давать кредиты одним банкам по данным ставкам, но не готова кредитовать другие банки. Как не трудно догадаться, доступ к «дешевым долларам» имеют крупные финансовые структуры, но почему-то «не наши», а «западные», в то время, как «наши», российские банки доступ к «дешевым деньгам» не имеют. Поэтому, для «наших», деньги подорожали, тогда как для «западных»...

Все то, что было сказано выше, объясняет то, что происходит на рынке ипотечного кредитования сейчас, а именно:

Ставки по ипотечным кредитам для населения становятся выше;

Многие банки свернули программы ипотечного кредитования;

Активизировались «западные банки», имеющие доступ к дешевым деньгам, для которых деньги стали не дороже, а дешевле.

А теперь, представим себя банком, и решим маленькую задачку.

Год назад Вы брали деньги под 5% годовых. Выдавали эти деньги в кредит под 10% годовых. Очевидно, что 10% - 5% = 5% (за минусом издержек) Вы клали себе в карман. Сейчас Вы можете брать деньги не под 5%, а под 3% годовых. Должны ли Вы выдавать кредиты под меньшие проценты? ? Нет! Вы можете выдавать кредиты под меньшие проценты, но не обязаны это делать. Просто, больше будет Ваша прибыль! А если Вы видите, что конкуренты повышают ставки, Вы также будете повышать ставки! (Или Вам дополнительные деньги не нужны?) Другими словами, несмотря на то, что деньги стали для Вас дешевле, Вы будете ставки подымать, просто потому, что «все так делают», и потому, что на фоне «всех», у Вас ставки и так одни из самых низких. Но это - то, что касается долларов, и долларовых кредитов. Но в период финансовой нестабильности, наше население старается брать кредиты не в долларах, а в рублях. И тут уже «на коне» российские банки: у них есть доступ к более дешевым рублевым кредитам, чем у западных банков. Но при этом, стоимость рублевых кредитов - растет для банков и, как следствие, растет и для населения. В дальней перспективе нас ждет снижение ставок, но в ближайшее время (год-полтора) - ставки по кредитам будут выше нынешних.

Желание приобрести. Страх потерять.

В основе действий любого человека лежат всего две основные мотивации: это - желание приобрести что-то, и страх - потерять что-то, что уже имеется. Банк, как организация созданная человеком, замотивирована точно так же:

- Банк выдает кредиты, чтобы получать проценты за пользование кредитными деньгами (желание приобрести);

- банк боится, что деньги выданные в виде кредита, ему не вернутся. (Страх потерять) Чтобы подстраховаться самому, банк, выдавая кредит заемщику, требует, чтобы заемщик заложил бы свое имущество в пользу банка. Если цены растут, растет и стоимость залога, переданного в качестве обеспечения.

Пример: Банк выдал кредит 5 миллионов рублей, под залог квартиры, которая стоит 6 миллионов. Заемщик по кредиту платит, да и имущество в цене растет... Осталось заемщику вернуть банку 4,5 миллиона, да и квартира в цене выросла: стоит не 6, а 8 миллионов! Допустим, заемщик отказывается платить по кредиту. Что в этом случае происходит? Квартира продается (пусть даже не по рыночной стоимости, а дешевле: за 6, а не за 8 миллионов). Этих денег вполне достаточно, чтобы банк компенсировал свои убытки. Но и заемщик десять раз подумает: отказываться ли ему платить по кредиту или нет, ведь отказавшись заплатить 4,5 миллиона, он рискует потерять имущество, которое стоит почти вдвое дороже!

Но если цена падает? Взял заемщик 5 миллионов, когда закладываемая квартира стоила 6 миллионов. Подешевела квартира, стала стоить 4 миллиона, да и долг заемщика стал не 5, а 4,5 миллиона. Но ведь долг больше, чем стоимость имущества! Какой соблазн: перестать платить по кредиту: пусть банк выставляет квартиру на торги, да компенсирует свои убытки!

Наивно полагать, что банки это не понимают. (Они ж боятся потерять!!!) А потому, предъявляют повышенные требования к соотношению «кредит/залог». Год назад 5 банков выдавали кредиты с нулевым первым взносом (то есть, соотношение «кредит/залог» составляло 100%), а большинство банков выдавало кредиты с соотношением «кредит/залог» равным 90%. Сегодня (19 сентября 2008 года) - последний банк, выдающий кредит с нулевым первоначальным взносом перестал принимать заявки на такие кредиты. Банки, чьи кредитные программы позволяют получить кредит при соотношении «кредит/залог» равном 90% - сейчас можно пересчитать по пальцам. А большинство банков требуют, чтобы доля кредитных средств от стоимости закладываемого имущества составляла бы не более 70 - 85%. Тенденция, однако...

Окно возможностей.

Итак, чего мы имеем? Высокие цены на жилье, которые могут начать падать.

Процентные ставки по кредитам, которые низкими как-то язык не поворачивается назвать, но которые растут, и будут выше.

Повышение требований к первому взносу заемщика, в-частности, и увеличение требований к соотношению «кредит/залог» вообще.

Попробуем подумать какие сделки на рынке недвижимости Москвы и на рынке ипотечного кредитования могут представлять интерес в ближайшее время:

Ну во-первых, интересны кредиты под залог имеющегося жилья: Стоит квартира, допустим 12 миллионов рублей, берем кредит 12 млн. х 70% = 8,4 миллиона. Почему такие кредиты интересны именно сейчас? Потому что если квартира подешевеет, и станет стоить 10 миллионов, то и кредит будет меньше: 10 млн х 70% = 7 миллионов. Сейчас такой кредит (без указания целевого использования) можно получить под 11% - 11,7% годовых в долларах. (Если брать целевой кредит: под залог имеющейся квартиры, но на покупку другой недвижимости - процентная ставка может быть еще меньше). Если ставки вырастут, то ... (Заметьте: я говорю о возможностях ипотечного кредитования, о том, что сейчас кредит можно получить и под меньшие проценты, и в большем размере, чем через несколько месяцев.

Но я не обсуждаю то, на что тратятся деньги: это Вы должны решить сами: стоит ли пользоваться нынешними возможностями?) Впрочем, несколько таких возможностей можно предположить. Под залог своей квартиры можно получить деньги на:

- развитие бизнеса;

- покупку виллы на теплом море;

- строительство дома на купленном ранее земельном участке;

- Ваш вариант...

На рынке недвижимости сейчас отличное время для различных обменов: это и обмены, не требующие никаких доплат. (Меняем шило на мыло. Дешевеет шило - дешевеет и мыло.)

Хорошее время для междугородних обменов: в кредит купили новую квартиру, быстро продали старую - погасили кредит. (В этом случае, можно пользоваться кредитами с «плавающими ставками». Например, 18.09.2008 кредит по «плавающей ставке» можно получить под 8,6% годовых, учитывая значение Libor на 18.09.2008)

Хорошее время для обменов, требующих минимальную доплату. Например, меняем 2-комнатную квартиру на 3-комнатную. Доплата нужна, по сути, на дополнительную комнату. То есть, при падении цен, дешевеет как 3-комнатная, так и 2-комнатная. И для того, кто меняется, при падении цен, меньше становится размер доплаты. Но поскольку доплата не существенна - стоит ли ждать?

Отличное время для простых продаж. (Поскольку цены сейчас - максимальны). Но это - хорошее время, если знаете, куда потратить полученные от продажи недвижимости деньги.

Отличное время для обменов большей квартиры на меньшую, с получением доплаты. Опять же, потому, что дешевеет большая квартира, дешевеет меньшая, уменьшается размер той доплаты, которую можно получить. Так надо ли ждать, если время «работает против»?

Источник: Ипотек.ру

Опубликовано на сайте АН "Жилищная стратегия"