Купить квартиру в Москве. С жильцами...

Когда-то всемогущая «прописка» буквально вершила людские судьбы, диктовала ужасные и добрые поступки. А уж «московская прописка» становилась подчас просто целью жизни. Если ты прописан, - считай достиг счастья – имеешь право на метры. Но времена изменились. Быть прописанным и быть собственником – разные вещи. Правила игры теперь диктует владелец жилья. Но может ли он распоряжаться жильем, если в нем прописан некто?

Есть на рынке недвижимости предложения, чем-то напоминающие эту картинку. Продается квартира, в которой стоит на регистрационном учете («прописан») некто, никак не желающий эту квартиру покидать. Собственник, отчаявшийся договориться с этим человеком по-хорошему, продает квартиру «как есть». Покупатель приобретает недвижимость, как правило, дешевле – но должен быть готов к тому, что к нему заявится этот прописанный, радостно провозглашая: «Превед!». Впрочем, можно сравнить его еще с одним персонажем – Васисуалием Лоханкиным из «Золотого теленка». «Я к вам пришел навеки поселиться!» - помните?

На стыке эпох: «прописка» растеряла былое величие.

Описываемое явление совершенно очевидно появилось из-за смены советской системы на нынешнюю капиталистическую. Во времена СССР прописка означала безусловные права на квартиру: можно было даже не фигурировать в ордере (этот документ с определенной натяжкой можно считать аналогом современных правоустанавливающих документов), прописанный получал право жить, выгнать его без его согласия было практически невозможно. По этой причине, кстати, разгоралось огромное количество бытовых драм: к примеру, если молодой человек женился и прописывал к себе супругу, эта супруга становилась полноценной проживающей и при разводе требовала раздела квартиры. «По совести», понятно, не комильфо: прожила здесь всего ничего, квартира изначально не ее. Но по закону – права абсолютно.

В 2000-е годы наше государство добралось, наконец, до этих рудиментов советской эпохи. Прописку заменили регистрацией, причем если первая была разрешительной (органы внутренних дел вправе прописать меня, а вправе и отказать), то вторая является сугубо уведомительной – я извещаю государство, что проживаю по такому-то адресу. Так, конечно, в теории, на практике же милицейские паспортные столы постарались сделать так, чтобы старые порядки сохранились в неприкосновенности. Но это уже тема для отдельного разговора…

Затем была исправлена ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Ч.2 этой статьи раньше гласила, что «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». В новой редакции исключили «не» - теперь «является основанием». Всего две буквы – а какая разница! Наконец, 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, где имеется ст. 31. В основном она посвящена смежной с интересующей нас теме: взаимоотношениям собственника квартиры с членами его семьи. В частности, сказано, что они имеют право пользования помещением только в тот период, пока являются членами семьи. Развелись – супруг, не являющийся собственником, обязан покинуть квартиру. Даже если у него нет другой площади, право проживать здесь ему может быть предоставлено только по решению суда и только временно (как правило, на один год). Дальше – твои проблемы.

…Одним словом, действующие на сегодня в России законы совершенно однозначны: «прописка» не является более основанием претендовать на квартиру (единственное исключение – те люди, кто был прописан в квартире на момент приватизации и отказался от участия в ней, об этом говорится в ч.3 ст.31 ЖК). Правда, как это часто бывает, многие люди еще не поняли это. Люди вообще не всегда хорошо понимают – особенно то, что противоречит их интересам…

Продается квартира с жильцом – минус 20% от стоимости.

Квартиры с прописанными периодически появляются в продаже – правда, это единичные случаи, и говорить о какой-то доле рынка тут невозможно. Как отмечает Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», председатель комитета МАР по защите прав потребителей, далеко не все эти объекты продаются «классическим» способом – через агентства недвижимости, с рекламой. Кто-то пытается продать через юридические компании, пристроить знакомым. За каждой такой квартирой стоит острейший конфликт: собственник не может договориться с прописанным (или прописанными) и поэтому продает с дисконтом. Размеры этого дисконта тоже очень индивидуальны – все зависит от конкретных условий, размера имеющихся проблем. По оценке В.Панковой, квартира теряет в цене минимум 20% - а может и значительно больше.

Схожие цифры называет и Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро Недвижимости «Агент 002»: по его словам, эти квартиры стоят дешевле нормальных примерно на 10-30% в зависимости от ситуации.

Анализ немногочисленных объявлений о продаже, встречающихся в печати, подтверждает эти слова. Вот, к примеру, одна вторая доля однокомнатной квартиры в Бибирево. Стоит 1 млн. рублей – и это при том, что цена нормальной «однушки» в Москве сегодня – 5-6 млн. И половина квартиры – это вам не какая-нибудь одна двадцатая, тут (при вменяемых собственниках другой половины) вполне можно было бы продать квартиру за рыночную цену и положить в карман по 2,5-3 млн. Но… в объявлении красуется приписка «продается без просмотра» - это значит, что те, кто сейчас живут в квартире, просто не пускают никого на порог.

Уверенности придает тот факт, что прописанные совершенно не хотят помещение покидать – иначе они сделали бы это заранее. А вопросы выселения без согласия проживающих осуществляются исключительно в судебном порядке, напоминает Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании «МИАН-Агентство недвижимости».

А суды – мы тоже не раз писали об этом – руководствуются не только законами, но и конкретными обстоятельствами дела. Противоположная сторона наверняка заготовит веские аргументы. Несмотря на все это, суды наши в последнее время в основном стоят на стороне собственника. Так происходит, по крайней мере, в Москве, говорит Игорь Кукин, руководитель юридического отдела компании «ХИРШ».

Но следует быть готовым к затяжному процессу – суды длятся не менее полутора-двух лет. После принятого решения противоположная сторона обязательно попытается его сначала оспорить, потом не выполнить – тут предстоит проникновение в квартиру с участием судебных приставов. Выселяемые наверняка привлекут себе в помощь общественные силы – от прессы и телевидения до международного трибунала в Гааге. В ответ на прямой вопрос: станет ли суд выписывать семью, в которой имеется одновременно «футбольная команда» детей, старики и туберкулезники, и при этом у всей этой «мешпухи» больше нет никакого жилья, наши эксперты уже мрачнели и говорили, что «такая возможность не исключена».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Из подобных ситуаций существуют выходы, о которых товарищ Сталин говорил, что они «оба хуже». Вот реальный пример, о котором нам рассказала В.Панкова («Пенаты»): пожилая женщина, единоличная собственница квартиры, пытается ее продать. Ее собственная дочь, уже взрослая, не дает этого сделать. У дочери трое детей, она грамотно обратилась на телевидение, корреспонденты которого сделали весьма «слезоточивый» репортаж: ах, детки, которых выгоняют на улицу! А кто-нибудь подумал об этой пожилой женщине, которая в свое время единолично выплатила пай за эту когда-то кооперативную квартиру, и которую сегодня не пускают туда? Родня уже несколько раз предпринимала попытки объявить ее сумасшедшей и засадить в «дурку», в собственную квартиру она может войти только вместе с участковым… В общем, у каждой стороны в этой истории своя правда, которую каждый и отстаивает.

Защитить всегда и всех невозможно – надо выбирать. На наш взгляд, разумнее защищать интересы собственника – на его стороне, кстати, стоит Конституция РФ, которую называют еще Основным законом. Если принять другую сторону, то нас ждет совершенно безумный вал исков по переделу собственности – каждый, кто когда-то жил в квартире, посчитает, что имеет на нее права. В конце концов, останавливаясь в гостиничном номере и временно регистрируясь там, мы же не считаем, что номер стал нашим?!

Существующие на сегодня российские законы вполне цивилизованны. Осталось только, чтобы граждане поняли их суть и стали выполнять.

Владимир Абгафоров

Источник: Журнал о недвижимости Metrinfo.ru