Рынок ждет новая стагнация
Новый рост цен на квартиры таит в себе серьезную опасность для столичного рынка недвижимости. Для того, чтобы понять, в чем причина этой опасности, нужно вернуться на три года назад, когда в 2005 году после стагнации рынка 2004 года начался новый период активного роста цен на недвижимость. В такие периоды быстрее всего дорожают наиболее дешевые объекты, в частности новостройки эконом-класса, а рост цен в наиболее дорогих элитных новостройках, напротив, отстает от рынка.
За период беспрецедентного роста цен в 2005-2006 годах дорогие новостройки, расположенные в пределах ТТК, подорожали на 140%, тогда как новостройки, расположенные от ТТК до МКАД, поднялись в цене на 168%, а квартиры в новостройках ближнего Подмосковья – аж на 247%. Казалось бы, лидером по темпам роста за 2005-2006 годы должен был бы стать самый дешевый сегмент рынка новостроек – Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД). Однако там рост цен составил 233%, и лидером стало все-таки ближнее Подмосковье.
Недобор в росте стоимости подмосковных объектов средней удаленности обусловлен тем, что потенциальные покупатели в первую очередь стремились приобрести жилье на окраинах столицы или в крупных городах-спутниках, где относительно невысокие цены квартир соседствуют с таким важным фактором как наличие развитой инфраструктуры и транспортной доступности.
Но количество потенциальных покупателей, готовых приобрести недвижимость при таких темпах роста оказалось ограниченным. Масштабное подорожание жилья спровоцировало болезненную стагнацию рынка. Обычно, когда цены стабильны, стоимость высококлассного дорогого жилья продолжает расти, а цены на дешевые квартиры могут даже снижаться. Элитное жилье наиболее инертно, а спрос на него стабилен, поэтому оно продолжает незначительно дорожать и при стагнации. В итоге за 2007 год цены новостроек в пределах ТТК выросли на 21,3%, в то время как в других сегментах рост был значительно меньше.
В этой ситуации, казалось бы, меньше всего должен был подорожать самый дешевый сегмент рынка. Однако меньше всех подорожали объекты между ТТК и МКАД, цена которых выросла всего на 3,8%. Третье место по темпам прироста заняли новостройки ближнего Подмосковья, стоимость которых увеличилась на 6,9%. А второе – самые дешевые новостройки – из Подмосковья средней удаленности, – где цены поднялись на 17%.
К этому их подтолкнуло то обстоятельство, что инфраструктура и транспортная доступность среднего Подмосковья за последнее время значительно улучшилась. В итоге, разрыв цен между дорогими и дешевыми квартирами, несмотря на прошедшую стагнацию, так и не вернулся на уровень 2004 года. Сейчас разрыв цен на 25% меньше, чем в конце 2004 года.
Примечательно, что подобная ситуация наблюдается и на вторичном рынке жилья. С каждой новой стагнацией индекс расслоения рынка недвижимости – отношение стоимости «дорогого» и «дешевого» сегмента квартир – не успевает вернуться к своему начальному значению. Другими словами, низкокачественное вторичное жилье все ближе прижимается по стоимости к элитному жилью.
Между тем, пока разрыв цен между «дорогим» и «дешевым» жильем не вернулся на уровень конца 2004 года, продолжительного роста цен ожидать не стоит. Учитывая, что в сегменте дорогих новостроек уже третий год подряд наблюдается сокращение предложения, можно было бы ожидать большего подорожания этих объектов. Но их стоимость уже сравнялась с ценами аналогичных объектов во многих европейских столицах.
В то же время качество жизни в Москве все-таки уступает европейским столицам по комфортности жилья, экологии, общей безопасности и решению транспортных проблем. Таким образом, значительного пространства для роста у элитных новостроек центра Москвы нет. В то же время московские застройщики в течение тех же трех лет значительно расширили географию своей застройки, резко увеличив объем предложения на рынке подмосковных объектов средней удаленности, а в последнее время они стали обращать внимание и на возможность строительства жилья в дальнем Подмосковье. Но ожидать из-за этого обвала цен на рынке жилья эконом-класса вряд ли стоит. Пока приток денег в страну высок, всегда найдутся желающие приобрести квартиру в Подмосковье. По словам Владимира Путина, для того, чтобы полностью удовлетворить спрос на жилье, в течение 10 лет строительный комплекс должен возводить ежегодно не менее 1 кв. м на человека, т.е. порядка 140 млн кв. м в год.
Между тем, по итогам 2007 года было построено около 60 млн кв. м, а этот год считается лучшим с 1992 года. Кроме того, обеспеченность жильем в Европе и Америке, на стандарты которых сейчас ориентируется наша страна, в 2-3 раза превышает уровень данного показателя для России: 40-60 кв. м. на человека в Европе и Америке против 20 кв. м. на человека в России. В итоге инфляция и падение курса доллара позволят застройщикам как минимум держать цены в этом сегменте на достигнутом уровне.
В результате, сейчас ни элитное жилье не может сильно подорожать, ни жилье эконом-класса – значительно подешеветь. Таким образом, за счет указанных факторов во время стагнации 2007 года разрыв цен увеличился всего лишь на 3,7%. Другими словами рынок начал расти, так и не накопив достаточного потенциала для нового продолжительного роста. Между тем январский ажиотаж вокруг московской недвижимости, возникший по стечению ряда психологических причин, еще больше сократил разрыв цен между дорогим и дешевым жильем.
А это означает, что по данному критерию новая волна роста цен не имеет под собой достаточного основания и в скором времени может захлебнуться. Все это еще раз указывает на то обстоятельство, что в ближайшие месяцы может начаться новая стагнация, необходимая для восстановления большего разрыва цен между дорогим и дешевым жильем. И весьма вероятно, что она окажется даже более продолжительной, чем в 2004 и 2007 годах.
Источник: IRN.RU
Ваш личный консультант
Опрос
Агентство недвижимости «Жилищная стратегия» предлагает полный спектр услуг в области купли-продажи квартир, комнат и загородной недвижимости, включая поэтапное сопровождение сделки на рынке жилья Московского региона.
Продажа квартиры в Москве и Московской области – это процесс, требующий грамотного, профессионального подхода. Мы обладаем необходимыми знаниями и многолетним опытом работы не только на вторичном рынке недвижимости, но и в сфере продажи квартир в новостройках Москвы, что немаловажно в связи с постоянно меняющимся законодательством и незнакомой для многих технологией реализации жилья еще до прохождения госкомиссии.
Реклама объекта - вот уж на чем никогда нельзя экономить, хотя бессмысленно разбрасываться деньгами тоже не стоит. Наше знание современных рекламных инноваций позволяет продать квартиру в Москве в сжатые сроки и за оптимальную цену. Если у Вас никак не получается найти покупателя, может пришла пора обратиться к профессионалам своего дела? Вероятно стоит немного поколдовать с текстом рекламных объявлений или вместо "точечной бомбардировки" устроить "массированный налет" на специализированные издания? Кто знает... Но вряд ли кто-то знает об этом больше чем мы.
Продать квартиру в Москве без помощи агентства недвижимости вполне реально, но изначально все же лучше будет позвонить и посоветоваться с нашими специалистами. Возможно эта несложная на вид процедура таит в себе гораздо больше подводных камней чем Вы думали. В экстренных случаях, когда время для реализации жилья безвозвратно утеряно либо сильно ограничено, мы поможем осуществить ускоренную продажу недвижимости, а также предложить клиенту срочный выкуп квартиры или комнаты. Кстати, за совет мы денег не берем...
Покупка квартиры в Москве сегодня стала одновременно проще и гораздо сложнее чем несколько лет назад, благодаря современным Интернет-технологиям и широкому распространению ипотеки. Многих смущает слишком навязчивая политика банков и огромный выбор жилья на рынке. Ипотечное кредитование это одно из основных направлений работы нашего агентства недвижимости. Мы поможем Вам купить квартиру по ипотеке в Москве и Подмосковье, или для начала просто проконсультировать, а затем подобрать наиболее подходящую для Вас ипотечную программу.
Купить квартиру самостоятельно не так просто как кажется на первый взгляд, но если Вы полны решимости, то для Вас на нашем сайте размещена база по продаже квартир и комнат Москвы и Московской области, насчитывающая более тридцати тысяч предложений как от собственников жилья, так и от ведущих агентств недвижимости. С помощью данного сервиса Вы сможете оценить количество и качество предложения в интересующем Вас районе, прикинуть свои финансовые возможности для осуществления дальнейших планов.
Сопровождение сделок с недвижимостью - еще одна из множества видов услуг, предоставляемых клиентам нашей компании. Мы можем вступить в дело на любом этапе: помочь в проведении переговоров, принять аванс за квартиру, осуществить проверку юридической чистоты и провести подробные консультации по каждому этапу сделки купли-продажи. В общем, полный комплект: от составления рекламного объявления о продаже квартиры до окончательной процедуры расчетов в банке и подписания передаточного акта.
Обмен квартир является сложной, многоступенчатой сделкой, исключающей участие дилетантов. Мы в состоянии помочь Вам обменять квартиру, получить доплату, сменить район проживания или увеличить количество комнат быстро, безопасно и выгодно. Не стоит пытаться провести такую работу самостоятельно, исходя из нашего опыта можно смело сказать, что в 99% случаев Вас ждет сокрушительное фиаско. Для начала достаточно просто снять телефонную трубку, набрать номер 646-00-46 и посоветоваться с нашими экспертами.
Кстати об экспертах. Вы можете сами выбрать понравившегося агента, зайдя в раздел наша команда. У каждого из них свой характер и разный подход к работе, но всех их объединяет высокий професcионализм и отточенное умение бороться за интересы клиента.
Те же, кого заинтересовали наши услуги и кто хочет узнать условия работы агентства недвижимости, могут найти на сайте типовой образец договора по оказанию услуг. Корпоративный блог нашего агентства, являясь по сути бортовым журналом, поможет Вам легко и свободно изучить новости рынка недвижимости, приправленные неистощимым юмором руководителя компании, постичь такое понятие как технология работы риэлторов, узнать сколько стоят услуги агентства недвижимости Москвы, других стран и регионов.
С нами Вам будет намного легче разобраться среди объявлений «куплю квартиру», «продам квартиру», «обменяю квартиру», избежав мошенников или недобросовестных риэлторов.
Агентство недвижимости «Жилищная стратегия» - это только высококлассные специалисты, эффективная и квалифицированная помощь для решения жилищных проблем, подробные консультации и четкое выполнение взятых на себя обязательств.