Ценам прописали плавное снижение. Рост цен на новостройки оказался мнимым

Первичный рынок жилья в Москве и ближайшем Подмосковье в уходящем году отдыхал от ажиотажного спроса на квадратные метры. Продавцы пытались обмануть покупателей, выдавая снижение цен за эксклюзивное предложение «специально и только для вас». Но покупатели отказались платить цену, запрашиваемую продавцами, уже в конце 2006 года. Отложенный спрос копился до августа 2007-го. В результате уже осенью новые квартиры продавали по ценам, которые лишь компенсировали коррекцию валютного курса и инфляцию в уходящем году.

По итогам года цены на новостройки снизятся в среднем на 5-10% без учета рынка элитного жилья.

Наступающий год обещает превратиться в непрекращающийся сезон скидок. Более того, чтобы продать свой товар, застройщикам придется выдумывать изощренные маркетинговые программы.

Мнимый рост.

По словам участников рынка, по итогам уходящего года цены на столичные новостройки вырастут на 12% и в номинальном выражении, по данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", составят $5773 за 1 кв. м. По данным исследовательского центра группы компаний МИАН, средняя цена 1 кв. м московской квартиры на текущий момент составляет $4122 (из подсчета исключено элитное жилье). При этом в Подмосковье, где 1 кв. м сейчас стоит в среднем $2084, темп роста цен по итогам года будет немного выше, чем в столице.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает важным, что средняя цена в Москве уверенно закрепилась на уровне чуть выше $5 тысяч за 1 кв. м. Стоит отметить, что, говоря о прогнозе роста цен, участники рынка немного лукавят.

Во-первых, прогнозируемый в этом году 12-процентный уровень инфляции уже компенсирует объявленный рост. Во-вторых, если учитывать курс доллара, который по отношению к рублю на сегодня понизился на 7,7%, то снижение цены 1 кв. м на эту величину уже произошло.

Тенденция по снижению цен усиливается и другим фактором - ростом объемов ввода новостроек. По словам Константина Ковалева, если в 2005 году жилой фонд Москвы пополнился на 4,6 млн кв. м жилья, то в 2006-м показатель вырос до 4,8 млн кв. м, и в этом году планируется построить столько же. При этом доля новостроек, предназначенных московским очередникам и переселенцам из пятиэтажек, все эти годы была относительно небольшой (примерно 20-25%). Лишь на следующий год московские власти запланировали на социальные программы половину строящегося в Москве и столичных предместьях жилья.

В этом году появление миллионов квадратных метров резко подорожавшего жилья не могло не кончиться кризисными явлениями на рынке. Управляющий партнер "МИЭЛЬ-Новостройки" Оксана Каарма отмечает, что в первой половине этого года на рынке Московского региона царило затишье, а номинальное повышение цен произошло лишь в августе, когда открылись продажи на новых объектах. Директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков в разговоре с "Газетой" обращает внимание на событие, которое застройщики использовали для сохранения уровня своих доходов. Это введение с 1 июля нового закона о рекламе, согласно которому цены на товар, продаваемый на территории России, должны указываться только в рублях. Благодаря этому на рынке жилья произошел исторический переход с долларов на рубли. "Впрочем, застройщики и инвесторы по-прежнему оперируют долларовыми ценами", - уточняет Луцков. Оперировать оперируют, а с покупателями лукавят. Как сказала «Газете» замгендиректора риэлторской компании «Новый город» Наталья Ветлугина, "на запрете выставлять квартиры в долларах некоторые застройщики отыграли процентов 10, просто приплюсовав к цене в рублях соответствующие суммы. Классный маркетинг, правда?"

Против потока не пойдешь.

В апреле 2006 года произошел самый заметный рост цен на московские новостройки, когда застройщики подняли цены на 17%. Общий же рост 2006 года составил примерно 75-80% на вторичном и около 100% на первичном рынке жилья. Но уже осенью того же года покупатели опомнились и взяли тайм-аут для переоценки своих возможностей. «Таким образом, до конца лета 2007 года на рынке копился отложенный спрос, - объясняет Оксана Каарма. - В августе платежеспособный спрос и психологическая готовность покупателей восстановились".

На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 году влияли те же факторы, что и в 2006 году. По словам гендиректора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, к ним относятся действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов и ожидаемые выборы. По данным ЦБ, с учетом депозитов в иностранной валюте за 11 месяцев этого года денежная масса в России возросла на 25% - с 10,1 трлн до 12,7 трлн рублей. А объем иностранных инвестиций на конец сентября, по данным Росстата, составил почти $198 млрд, что на 52% больше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Цена же нефти с начала января по конец ноября взлетела с $55 до $90 за баррель. По прикидкам экспертов, объем рынка жилой недвижимости Московского региона оценивается в $50 млрд.

Иными словами, поток в Россию валютной выручки от торговли нефтью, прирост в экономике иностранных инвестиций увеличили денежную массу, которая в виде долгосрочных инвестиций размещается в том числе и на рынке новостроек. "Было бы смешно ожидать, что риэлторы и другие заинтересованные в прибыли игроки рынка официально заявили о периоде снижения, - объясняет Крапин. - Они всегда пользуются размытыми терминами: рост в пределах компенсации инфляции, ценовая коррекция, стабилизация".

Представители управляющей подсистемы рынка (а иными словами, основные игроки московской «первички») неустанно твердят о росте затрат. Так, руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина еще осенью объяснила "Газете": «Прогнозный рост цен на строительную продукцию, куда входят и зарплаты, и стройматериалы, и строительно-монтажные работы, и механизмы, согласно пересмотренным прогнозам МЭРТа по итогам года составит 17,6%". Она уточнила, что расчетный показатель, сделанный ее департаментом в начале года, скорее всего, по итогам года составит ту же величину, что вышло у специалистов МЭРТа после пересчета. "Поставщики взвинчивают цены на цемент, металл, нерудные материалы, - возмущался глава московского стройкомплекса Владимир Ресин. - Бывает так, что застройщики уже после достижения договоренностей с городом выходят на подписание инвестконтракта, заявляя в нем повышенные цены".

Но Ветлугина из «Нового города» считает, что запас прочности по рентабельности у застройщиков с 2006 года достаточный.

Источник: Владислав Долгов Газета

Эта статья опубликована на сайте NERS.ru