Рынок недвижимости: прогнозы все осторожнее

Остановку повышения стоимости жилья после бурного роста многие воспринимали как временную передышку. Только перед чем: стремительным падением или новым подъемом? Естественно, оставаться в теперешнем шатком равновесии рынок долго не сможет. Тем не менее цены замерли и практически не меняются уже более полугода. Что же сегодня происходит на рынке недвижимости? Эти и другие темы обсуждали участники очередного заседания Международного ипотечного клуба (МИК), вот уже в 33-й раз собравшего на своей дискуссионной площадке представителей бизнеса, чиновников, политиков и журналистов.

Застой — так можно в целом охарактеризовать 2007 год в сфере недвижимости. Однако, как заметил генеральный директор ИС «СКАНРиалти» Алексей Иванов, за внешней стабильностью скрываются процессы внутренней дифференциации квартир.

В текущем году, например, в Москве окончательно пропал сегмент жилой недвижимости до 100 тыс. долл. Экономкласс теперь находится в ценовом диапазоне более дорогого жилья, хотя и уступает ему по качеству.

Почему так произошло? Аналитик видит причину в том, что в период ажиотажного спроса малоликвидные квартиры в большом количестве были выставлены на продажу по «перегретым» ценам, которые теперь «остывают», и такая недвижимость медленно дешевеет. Но в противовес ей увеличивается стоимость жилья более высокого класса.

В итоге из-за наличия противоположных тенденций и появились данные, свидетельствующие об общей стагнации.

Впрочем, пока Москва стоит, регионы потихоньку разгоняются. Участники заседания говорили о росте цен в Липецке, Нижнем Новгороде и об одновременном затишье в Ставрополе, Краснодаре, Сочи. Чем обусловлены такие процессы?

Прогнозы, касающиеся рынка недвижимости, с некоторых пор делать так же непросто, как и метеорологические. На глобальное потепление свои ошибки не спишешь, хотя обратить внимание на некие макроэкономические факторы, наверное, стоило бы. Самые банальные из них — цены на нефть, газ, продовольствие, курс доллара.

Растут доходы, растет инфляция, растут цены на все. Странно было бы, если бы жилье подешевело. Повышение будет обязательно, только для разгона потребуется больше времени, чем предполагалось, считает Иванов. Через два месяца стоимость квартир поднимется на 2–3 %, а через семь — увеличится на 30 % по сравнению с прошлым годом.

Директор по развитию Центра «Индикаторы рынка недвижимости» Гюзель Кириллова обратила внимание на то, что доллар продолжает падать (примерно на 4 % с начала сентября). А посему о росте цен речи быть не может. Не произойдет он и до конца года. А дальше — вероятен подъем приблизительно на 1–2 % в месяц.

Самое смелое предположение высказал аналитик Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Геннадий Стерник: новый скачок случится весной 2008 года, а к 2009-му средняя стоимость 1 кв. м в Москве увеличится до 9000 долл. Однако коллеги эксперта не поддержали. Впрочем, за последние пару лет никому из них не удалось представить публике точный прогноз. Никто не предсказал 100 %-ный рост цен в 2006 году, никто не говорил о длительной стагнации. Так что остается только ждать, как в действительности поведет себя рынок.

Недоступное «доступное жилье».

Ожидаемое подорожание недвижимости не может не сказаться на ее доступности, значит, и на успешности реализации национального проекта. Уже сейчас говорят о его вероятном провале — слишком уж медленными темпами идет решение квартирного вопроса для основной массы населения страны. Несмотря на принимаемые государством меры, коэффициент доступности жилья не только не уменьшается, но и, напротив, растет. Отчасти, утверждают участники рынка, это происходит из-за законодательных ошибок. По сведениям МДМ-Банка, лишь 5 % строителей работают в рамках Закона № 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве). Да и то в соответствии с требованиями сооружают лишь один-два объекта, а остальные проводят по другим схемам. Депутаты уверены, что поправки существенно улучшили нормативный документ, но единственным положительным примером компании, точно следующей букве данного закона, пока остается организация «СТ Групп Регион», выступающая теперь под новым брендом «Снегири». По словам ее коммерческого директора Дмитрия Шмелева, все здания фирма возводит только сообразно положениям правового акта.

Закон был поспешным, но необходимым, считает генеральный директор Московского агентства недвижимости (МАН) Сергей Жидаев. Он прекратил беспредел, царивший в строительстве, когда девелоперы выходили на площадку, не имея разрешительных документов, и начинали собирать деньги с населения. Сейчас ситуация стабилизировалась, откровенного мошенничества нет. Но если рынок пойдет вниз, увеличится количество незавершенных объектов, что в свою очередь может вызвать новую волну появления обманутых дольщиков.

Безусловно, сыграло свою роль повышение цен на стройматериалы. Причем дороговизну заметили не только профессионалы, но и обычные граждане. Если раньше мешок цемента стоил 45 руб., то теперь — 500! Многие считают это следствием монополизации рынка. Вообще, монополизм и коррупцию называли в качестве основных причин, мешающих застройщикам возводить много хороших и дешевых домов. Устранимы ли они — вопрос спорный. По мнению члена политсовета Союза правых сил Бориса Немцова, государство не должно лезть в бизнес, но пресекать монополизацию отрасли обязано. Но строительный рынок — не газовая или нефтяная труба, резонно заметил Дмитрий Шмелев. Его монополизировать сложно: площадок гораздо больше, чем могут скупить крупные девелоперы. А вот известная закрытость ему действительно свойственна, причем это отмечено не только в России, но и в других странах. «Традиционно во всем мире данный рынок является одним из самых закрытых. Так происходит в силу специфичности каждого проекта: разные участки земли, разные объекты, разные нормы инсоляции и т. д. В результате каждую проблему решают индивидуально. Возможно, в этом кроется один из корней коррупции», — предположил руководитель компании «Снегири».

Под лозунгом борьбы со злоупотреблениями и за увеличение доступности жилья в правительстве лоббируется идея создания государственной корпорации в строительной сфере. Однако идею поддерживают далеко не все. Корпорация — коммерческая структура, свободно распоряжающаяся государственными деньгами и неподотчетная обычным контролирующим органам. Для коррупции форма более чем удобная. Кстати, в этом уже убедились в Америке. Как рассказал вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, опыт сооружения доступного жилья есть и в США.

Поначалу власти Штатов тоже образовывали муниципальные корпорации, но быстро поняли, что их появление не дает ничего, кроме постепенного роста взяточничества. Тогда они пошли по другому пути, создав некоммерческие организации, не зависящие от государства. Чиновники наряду с бизнесменами и представителями общественности входят в наблюдательный совет, не более того. Отчетность строгая. Контроль осуществляют налоговые и правовые органы. Результат такого подхода не замедлил сказаться. Взятки если не исчезли, то стали редкими и мелкими. Помощь же со стороны государства выражается в том, что населению дают различные субсидии. Интересно, что при определении нуждающихся за отправную точку берут средний доход американской семьи в каждом конкретном штате. Граждане с доходом выше этого уровня должны решать жилищные проблемы самостоятельно. Для тех же, чьи показатели ниже стандарта, существует дифференцированная шкала субсидий. Для кого-то найдут половину стоимости дома, кому-то он достанется даром. Помогает государство и такими способами: предоставляет бесплатно земельный участок, обеспечивает его инженерной инфраструктурой, налоговыми льготами… В конечном счете квартиры гражданам, участвующим в социальной программе, продают по фиксированным и низким ценам. Строят в Америке в основном индивидуальные здания (исключая мегаполисы), и дешевый дом для малообеспеченной семьи обходится в сумму до 60 тыс. долл.

Российская ипотека и американский банковский кризис.

Конечно, доступность американского жилья во многом определялась либеральной ипотекой. Но в этом Соединенные Штаты явно перестарались. На сегодняшний день из-за дефолта заемщиков около 760 тыс. домов отчуждены в пользу финансовых компаний. Еще порядка 400 тыс. семей могут потерять свое жилище в следующем году.

По мнению представителей Ассоциации российских банков, нашей стране подобный кризис не грозит, но отголоски заокеанских проблем мы все же ощутим. До сегодняшнего дня основными покупателями отечественных ипотечных бумаг и собственно кредитов являлись зарубежные финансовые структуры. Их вполне устраивала доходность этих бумаг на уровне 7–8 % годовых. По сведениям Александра Скоморохина, генерального директора КУИ «Ямал», после кризиса в США не было продано кредитов примерно на 2 млрд долл. Но без процедуры секьюритизации наши банки не способны выдавать новые займы. В результате сегодня кредитов недополучили от 50 до 100 тыс. человек. Но заемщики — не только физические лица. Банки сотрудничают и с девелоперами. Теперь из-за недостатка денег могут сократиться и объемы строительства.

Картина печальная. К счастью, как заметил Александр Скоморохин, у инвесторов короткая память. Пока слово «ипотека» вызывает у них дрожь, но вкладывать средства куда-то надо. Так что через полгода деньги пойдут. А банки, наученные чужим опытом, будут осторожнее: станут тщательнее проверять как заемщиков, так и документы. Конечно, уйдет больше времени и сил, и, по мнению Александра Черняка, генерального директора ООО «АТТА Ипотека», стоимость сделок возрастет. И не исключено, что в конечном счете это приведет к увеличению процентных ставок и подорожанию самой недвижимости.

Пока же, как следует из доклада генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Татьяны Никитиной, в денежном выражении кредитов выдают все больше. Но в количественном — прирост незначительный, и его темпы снизились. В свете этого рекорд в 1 млн предоставленных кредитов к 2010 году пока маловероятен. Хотя нужен ли он, и стоит ли в данной ситуации разгонять ипотеку, еще вопрос.

Источник: Татьяна Погорельцева, Недвижимость и цены