Заколдованное место

"Что у вас в России происходит с ценами на жильё?" – такой вопрос часто задают иностранцы, особенно из стран "второго разряда" (к примеру, восточноевропейских), где ничего такого, как у нас, не наблюдается. Скажем, в Турции, в курортном городке Дальян летом 2006 г. двухэтажные коттеджи "с иголочки" предлагали за 45-60 тыс. евро (видел своими глазами). Варшавская квартира стоит примерно столько же, сколько стоила аналогичная ей московская этак в 1999 г. Ну и так далее…

И, действительно, что же случилось с нашим рынком жилья? То есть, конечно, с точки зрения чистого рынка, ничего удивительного не происходит. Жилья строится, в общем, мало - в 2006 г. по всей стране было введено в эксплуатацию порядка 300-350 тыс. квартир (по официальным данным). То есть в совокупности был построен один средней величины областной центр. Проблема, однако, состоит в том, что это не означает роста количества квартир на 300-350 тыс., поскольку частично квартиры заполнились переселенцами из снесённых старых домов. Увы, статистики такого рода не обнаружилось, но можно приблизительно прикинуть, что абсолютно нового жилья – этак 200 тыс. квартир. И они выставляются на продажу.

Что такое 200 тыс. в масштабе страны? Капля в море в сравнении со спросом. Понятно, что цены тут же и подскочили до неимоверных высот. Но пресловутые 4-5 тыс. у.е. за 1 кв.м. московского жилья – это, пожалуй, выражение не только рыночных законов, но и удивительных социальных перекосов в нашем обществе.

В 1990-е гг. (во второй половине их) можно было купить весьма приемлемую квартиру примерно за 50-100 тыс. у.е. Московская однокомнатная в непрестижном районе могла пойти и за 20-25 тыс. Тогда это тоже казалось дороговизной, но, рассуждая здраво, такие деньги можно было наскрести – одолжив их, к примеру. Те, кто тогда этого не сделал (включая меня), теперь кусают локти.

Дальше случилось вот что. Я знаю немало людей, которые последующими годами "копили на квартиру", рассчитывая именно на цены 90-х. Резкий рост стоимости жилья в первой половине нынешнего десятилетия привёл к тому, что они рассудили – "ну и гори оно всё огнём, теперь будем жить для себя". Подозреваю, что бум массового потребления и особенно кредитов в последние 3-4 года вызван именно тем, что у значительной части населения вдруг образовались свободные средства из тех, что были "отложены на жильё". Ибо мечта о том, чтобы "жить просторней", в условиях, когда однокомнатная квартира стала стоить 150-200 тыс. у.е., резко испарилась. И люди решили позволить себе хотя бы бытовой комфорт. "Квартиры точно уже не будет, но на машину (панельный телевизор, евроремонт в хрущобе и т.п. чудеса) деньги есть" – рассудили они. Отсюда волна "консьюмеризма" и видимость некоего удивительного процветания, которую мы сейчас наблюдаем. Смею утверждать, что это временно. Потребность в жилье никуда не уйдёт, а отсутствие разумных предложений на рынке – главный фактор, который может взорвать любую "стабильность" (его уже сравнивали с земельным вопросом в царской России, который её и добил).

Я уж не говорю о возможности заработать на квартиру. При средней официальной зарплате по стране в 13250 р. (то есть примерно 530 долларов) средний россиянин может позволить себе за год насобирать на 1,5-2, в лучшем случае, 2,5 кв. м. жилья. И то при условии, что будет полностью откладывать всю свою среднюю зарплату. Предположим даже, что официальные данные занижены вдвое (как считают сторонники теории "серой экономики") – всё равно получится не густо.

При росте темпов жилищного строительства в 10-12% в год (а они, по официальным данным, именно таковы), какое-либо снижение цен возможно, если нам повезёт, лет этак через 10-15. Правда, не верится, что риэлторы их снизят, ибо у нас увеличение предложения даже при отсутствии спроса никогда к этому не приводило. Разве что в головах квартирных торговцев случится протестантская революция. А так - на моей памяти цены на что-либо упали только один раз: весной 1993 г. в столовой РГГУ, где я тогда работал, подешевел хрен. С тех пор я ничего подобного нигде и никогда не наблюдал.

Таким образом, ответ на вопрос "сможет ли средний россиянин когда-либо купить себе жильё?", по-моему, будет однозначно отрицательный.

Тут надо ещё понимать, что речь ведь не идёт о массовом переезде из бараков в приличные дома, как в конце 50-х гг. Как правило, желающие улучшить условия проживают в старых хрущёвках, доживающих последние годы. То есть формально жильё у них есть, но что это за жильё? К примеру, у автора этой статьи имется аж две квартиры, обе в 45-летних хрущёвках, причём на крайних этажах и далеко от метро. Если их обе продать, то можно, ещё добавив, купить однокомнатную квартиру в новостройке, что меня (да и других владельцев подобного счастья) совершенно не устраивает. Тем не менее, с точки зрения официальной цифири я даже в каком-то смысле богатый человек, владелец целых двух объектов недвижимости. Хотя оба дома разваливаются на глазах, а их инфраструктура еле-еле дышит.

Думаю, основная масса потенциальных покупателей жилья находится в аналогичных условиях. И в нынешней ситуации им не светит ничего.

Конечно, для спасения положения производство жилья тоже надо развивать, и быстро. Однако новые домостроительные комбинаты решат вопрос лишь частично, так как жилищные проблемы во многом связаны с социальными перекосами. Достаточно вспомнить, что при падении населения страны на пресловутые 800 тыс. человек в год количество жителей Москвы постоянно растёт. Кроме того, городское население вообще тоже продолжает расти – процесс урбанизации окончательно завершается, скоро в деревнях постоянных жителей не останется: деревня превратится в "дачу". Появляется "давящая масса" потенциальных потребителей жилья, которых, однако, домик "где угодно" не устроит. Нужна или Москва, или крупный областной центр, или что-то в окрестностях. Всё это необходимо учитывать.

Кстати, во многом миграция в нынешней России и стала заменителем социальных лифтов. Человек, переехавший из Урюпинска в Волгоград, повышает свой социальный статус на ступень. Переехавший из Волгограда в Москву – пожалуй, что и на три. Социальная лестница такова, что все дороги ведут в Москву.

Я уж не говорю о переезде из Таджикистана в Москву – это, наверное, все десять ступеней подъёма, даже если ты будешь жить в однокомнатной квартире вместе ещё с пятью соотечественниками.

Для меня странно только одно: почему из стран, так настаивавших на своей независимости в 1991 г., все бегут в бывшую метрополию? Это какая-то загадка национального сознания молодых народов. Получается, что вокруг России, за редкими исключениями, лежат сплошные "несостоявшиеся государства". Правда, их диаспоры уже состоялись, а в условиях глобализации это важнее.

Русские, конечно же, объективно намного чувствительнее к жилищным условиям, чем многие иноэтнические приезжие. Наш процесс урбанизации зашёл гораздо дальше, чем в Средней Азии, и потребности у нас выше. Для кого-то комната в хрущёвке, где не надо всё время думать о заготовках топлива и воды – небывалое счастье. Для русского Центральной России это уже стандарт, который просто не замечают. "А как же иначе-то?".

Я не нашёл объективных данных о доле нерусских мигрантов в покупке и аренде недвижимости. Весьма вероятно, что процент этот не так уж и высок на общем фоне. Очевидно, однако, следующее.

Во-первых, мигранты из СНГ, как уже было сказано, готовы изначально терпеть намного худшие жилищные условия. Однако для этого тоже необходимы квартиры. Пусть в хрущёвках и даже в бараках. Причём в этих квартирах, как правило, есть жители, также претендующие на улучшение своего положения. Между тем, пути к этому им закрыты. Тут-то и возникает межнациональный конфликт. Ведь никто не имеет ничего против так называемого "таджикского дворника", хорошо делающего свою работу. Но ему надо где-то жить, и он по мере сил пытается решить эту проблему. Русское население выступает лишь против этнических мафий, добывающих жильё криминальным образом. А мигранты отчасти обречены на это социальной системой России, в которой сейчас невозможно заработать на жильё (рассуждения о морали и т.п. оставим муллам, плохо делавшим свою работу). Здесь можно только что-то "хапнуть" или "продать что-нибудь ненужное", но дорогое. Ну и, сами понимаете…

Во-вторых, появление в российских городах целых анклавов, где в новостройках селятся выходцы с Кавказа и из Средней Азии, уже стало очевидным фактом. Возникает вопрос о том, откуда у этих людей деньги? Ведь заработать-то на квартиру нельзя. Ответы, пожалуй, просты: а) от криминальной деятельности; б) в результате развитости внутриклановых кредитов (когда община собирается и выделяет конкретному Ахмету средства на покупку жилья). Причём обе этих причины взаимосвязаны. Ведь кредит-то надо отдавать… А заработать-то честным путём такие деньги невозможно.

Тут и возникает вопрос о "прорусской жилищной политике". Как она могла бы выглядеть?

Думаю, вопрос не решится путём каких-то административных мер вроде "введения национальных квот" – при нынешней системе весьма скоро этими квотами будут управлять как раз представители этнических мафий. Скорее необходимо сводить на нет деятельность этих самых мафий.

Вторая проблема – наличие здравой системы жилищных кредитов. Пока что наши кредиты - это просто второе издание грабительских цен риэлтора. Понятно, что за день "правильную" систему не создашь. Но ведь что-то надо делать. Да, кредит на 30-40 лет под щадящий процент сейчас кажется неосуществимой антирыночной мерой. И всё-таки…

И третье. Необходимо создавать для людей возможность зарабатывать. Развивать мелкий и средний бизнес на местах. Развивать системы для удалённой работы (что вполне позволяет нынешний технический уровень). Обеспечивать реальное равноправие при доступе к кредитам и к разделу сфер рыночного влияния.

Вот это и будет самой "прорусской жилищной политикой".

Источник: Вадим Нифонтов, Русский проект