Как избежать «косяков» при работе с риэлтором?

Сегодня к нам в офис пришел клиент. Долго-долго рассказывал страшные истории о работе с другим агентством. Из длинной речи смысл выловили такой: Агентство (название говорить не буду, это достаточно солидная и достойная компания) умудрилось найти покупателя на его квартиру даже не заморачиваясь с рекламой, что, в общем, похвально. Проблема лишь в том, что клиенту мало просто продать свою квартиру, ему была нужна другая – побольше и  чуток подальше от центра. Все варианты предложенные Агентством были отвергнуты как несовместимые с требованиями, указанными в договоре об оказании услуг. Клиентом собственноручно был найден и просмотрен подходящий вариант, который был предложен Агентству на рассмотрение. Компания, узрев сие чудо, решило срочно провести полную проверку юридической чистоты  пойманной квартиры на предмет всяческих нарушений и т.п. В течение   всего срока проверки оно кормило обещаниями скорейшего внесения аванса за квартиру беднягу-продавца. Прошло 2 недели, а аванс так и не был внесен.   Клиент начал подозревать неладное… В конечном итоге, боясь упустить вариант, попытался узнать в чем причина такой нерасторопности, а в ответ слышал только «аз ох’н вэй», проще говоря плач и скрежет зубовный на тему неготовности контрагента к принятию аванса. И тогда клиент решил что хочет расторгнуть договор с нерадивой компанией в силу невозможности его исполнения. Но убоясь штрафных санкций (в размере 5 тысяч у.е.) со стороны Агентства решил проконсультироваться с другими риэлторскими компаниями, таким образом оказавшись у нас.

Честно говоря, ненавижу разгребать косяки, устроенные коллегами… Тем более огульно хаять кого-либо из них за нерадивость или нерасторопность, потому что когда-нибудь в их роли может оказаться и наша компания. Но все же человеку, пришедшему к нам за помощью, несколько советов мы дать обязаны. Итак:

1)     Когда Вы приходите заключать договор с агентством недвижимости на предмет обмена своей квартиры, не поленитесь узнать каков в Вашем случае перечень обязанностей компании, а также не забудьте поинтересоваться стоимостью услуг. Не надо стеснятся, здесь как в исповедальне с батюшкой, вопрошайте и слушайте ответ. Если Вам говорят что за все платите не Вы, вежливо поинтересуйтесь,  кто платит? Затем посмотрите на кривляние агента (менеджера) и спросите еще раз. Если Вам попытаются  внушить, что за все платит покупатель Вашей квартиры, задумайтесь… Вы пришли просить компанию об услуге, а деньги она при этом берет с другого человека? Странно, не правда ли? На самом деле все равно платить будете Вы, из денег получаемых за Вашу квартиру агентство вычитает свои комиссионные, просто компании нужно озвучить для Вас эту сумму. Не везде это практикуется, многие клиенты морально не готовы адекватно воспринимать названные агентством цифры и предпочитают занять позицию страуса с головой в песке, психологически им спокойнее   что услугу получат они а «ограбят» кого-то другого. Дабы не отпугнуть потенциальных клиентов и была разработана такая вот «сладкая сказка». Можете согласится и на такой вариант, но учтите, что в данном случае возможны «плавающие» комиссионные которые могут разниться в несколько раз (как правило в большую сторону), и в итоге Вы потеряете гораздо больше. Совет – не пугайтесь названных цифр, настаивайте на четкой  сумме и учтите что вознаграждение агентства за альтернативную сделку не может составлять величину меньше 10 тысяч у.е., чтобы Вам не обещали. Не надо пытаться сэкономить, всегда помните что народная мудрость гласит «скупой платит дважды». Можно еще вспомнить не менее крылатое выражение - «жадность фраера сгубила»… Как правило, конторы, декларирующие малую комиссию - ворюги.

2)     Всегда уточняйте, на какую сумму при приобретении альтернативной недвижимости Вам можно рассчитывать. Агентство не должно скрывать от Вас информацию о продажной стоимости Вашей квартиры. Не надо только пытаться давить на компанию с требованием продать Вашу квартиру как можно дороже, это глупо. В 99% риэлтор (если он опытный профессионал) знает реальную стоимость Вашего жилья лучше Вас. Не забывайте, что на Вашу фразу «я знаю сколько стоит моя квартира» настоящий профи ответит «а я знаю за сколько ее можно продать». Однако не стоит забывать несколько азбучных истин: если в первый же день выхода рекламы на просмотр явилось десяток желающих, и на квартиру нашелся покупатель с первого просмотра, скорее всего это означает что цена на нее  занижена относительно среднерыночной. Торгуйтесь «вверх». Одна московская компания на своем веб-сайте с гордостью докладывает о том что их экспертом поставлен новый рекорд –   за квартиру принят аванс через четыре часа после заключения договора на ее реализацию! Лучше бы не позорились, ей богу… По сниженной на треть от рыночной стоимости цене квартиру может продать любой дурак, настоящее искусство в том чтобы найти покупателя на наиболее выгодных для продавца условиях в достаточно короткий срок. А этим ребятам желаю в следующий раз выдать новый рекорд – квартира продана еще до ее поступления   в продажу!!! Бугога!!!!

Если же квартира «зависла», то следует задаться вопросом – отчего? А точнее его следует задать Вашему риэлтору. 

Насколько выбранный Вами эксперт профессионален? Это можно выяснить в процессе беседы, настоящий профи мало того что не может выглядеть как барыга с черкизовского рынка, он должен грамотно изъясняться, не коверкая при этом безжалостно «великий и могучий», в разговоре с Вами доходчиво и в то же время не пренебрегая профессиональными терминами разъяснить каждый непонятный для Вас ньюанс предстоящей работы. При этом опытный профессионал никогда не опустится до фамильярностей вроде перехода на грубое «ты», никогда не попытается скатиться в процессе беседы до уровня болтовни бабки у подъездной скамейки, стремясь завоевать Ваше расположение. Он должен быть корректен, вежлив и на каждый поставленный вопрос давать четкий, не вызывающий сомнений ответ.

3)     Уточните у Агентства возможно ли Ваше присутствие при принятии аванса за Вашу квартиру? В большинстве случаев это лишняя процедура, т.к. переговоры на сей счет обычно (т.е. для альтернативных сделок) длятся не меньше 2-х часов и напоминают перекрестный допрос свидетеля в суде, где в роли свидетелей выступает по очереди каждая из сторон. Звучит абсурдно, но это факт. Настаивайте на том чтобы в договоре обязательно был пункт, где бы прописывалось условие извещения о принятии предоплаты за Вашу квартиру. Агентство обязано поставить Вас в известность когда берет аванс, какую сумму и на каких условиях. В свою очередь Вы должны понимать что компания,   принимая на себя обязательство перед покупателями Вашей квартиры, соответственно переносит солидарную ответственность и на Вас. Если после принятия аванса Вы вдруг решите изменить стоимость своей квартиры в большую сторону, готовьтесь к очень неприятному разговору и выплате компенсаций, что в данном случае будет справедливо – подставлять людей, работающих на Вас и ставящих на кон свою репутацию, по меньшей мере отвратительно… Совет – все решения, касающиеся стоимости Вашей квартиры принимайте исключительно до принятия аванса,   в противном случае без скандалов не обойтись.

4)     Четко оговаривайте параметры жилья, которое намереваетесь прибрести взамен своего. Особенно что касается его состояния. Часто в процессе поиска к агенту возникают претензии, мол, не то показывает. Я же говорил ему, хочу квартиру «в хорошем состоянии»! НО… Не забывайте что «всяк кулик свое болото хвалит». Если просмотреть объявления о продаже жилья, то выясняется что подавляющее большинство объектов выставленных на продажу находятся в «хорошем состоянии», и при обзвоне таких вариантов Вашим агентом ему будут обещаны золотые горы и банановые острова, которые окажутся скорее всего горами объедков возле мусоропровода и островами вспученного драного линолеума по всей квартире. То, что Вы считаете помойкой для других вполне может оказаться нормой жизни. 99% хозяев квартир свойственно приукрашивать свое жилье – это закон рынка и он неумолим, ведь это касается любого товара. Вспомните хотя бы себя. Признайтесь, что Вы тоже хотите получить за свою квартиру денег побольше, а в ремонт, уборку и выкидывание старого ненужного барахла вложить души и финансов как можно меньше.   А что касается работы агентов в этом плане, то они просто обучены профессионально рекламировать продаваемый товар. Совет - не обманывайтесь насчет «хорошего (или отличного) состояния» предлагаемых к продаже квартир, большинство из них давно требуют косметического (хорошо если не капитального) ремонта. Если у Вас нет возможности делать ремонт непосредственно после переезда, терпите, дождитесь момента когда у Вас появится время, деньги и возможность привести покупаемую квартиру в божеский вид. Тем более   что гораздо приятнее делать ремонт «под себя», не довольствуясь тем что осталось от чужого дяди. Гораздо важнее состояния жилья площадь, удачная планировка и месторасположение Вашего нового дома.

5)     Настоятельно рекомендуется прописать в договоре процедуру извещения о внесении аванса за выбранный Вами вариант.   Учтите, что заранее оговаривать сумму в данном случае бессмысленно т.к. это будет зависеть не от Вашего хотения, а от возможностей   Вашего покупателя (сколько он даст за Ваше жилье?) и желания продавца. Агентство должно известить Вас о дате, времени и месте предстоящей процедуры, приложив   копии документов свидетельствующих о сем событии (договор аванса, расписка в получении, копии правоустанавливающих документов на покупаемую квартиру и т.п.). В крайнем случае, можете потребовать вносить аванс в Вашем присутствии, это не возбраняется. На переговорах старайтесь просто сидеть и слушать, если что-то не понятно можете тихонечко спросить об этом у своего агента, пусть объяснит суть вопроса.   На крайний случай просто возьмите тайм-аут на несколько минут и устройте вместе с ним «мозговой штурм». Напоминаем, что проверка юридической чистоты квартиры в 99% случаев проводится уже после внесения предоплаты, если в процессе проверки обнаруживаются «косяки», сторона принявшая аванс должна вернуть его в полном размере, пункт, оговаривающий это условие, обязательно должен быть в договоре о внесении предоплаты. Некоторые клиенты сначала предлагают проверить квартиру, а уж потом вносить аванс, но надо учитывать и тот факт что пока вы будете ее проверять (неся при этом расходы), продавец квартиры ждать Вас не будет и вполне возможно примет аванс от других, менее мнительных, покупателей, таким образом Вы останетесь «с носом». Недаром существует поговорка «доверяй, но проверяй» а не наоборот. Так что сначала доверьте аванс продавцу, а уж потом   можете проверять его квартиру. 

6)     Что касается стадии подготовки и проведения самой сделки совет такой - старайтесь доверять своему агенту, слушайтесь его советов (он заинтересован в нормальном проведении сделки не меньше Вас), не пытайтесь влезать в переговоры если не владеете предметом. И еще, поменьше слушайте   всяких знакомых и родственников, щедрых на глупые советы и испытывающих оргазмические ощущения от сознания собственной важности в жизни других людей. В случае затруднений не поленитесь снять телефонную трубку и проконсультироваться в нескольких «посторонних» агентствах недвижимости благо за совет мы денег не берем.